Cian.ru

Она приехала — и я поняла: вот она продаст эту квартиру. А то я уже отчаялась

Почему квартиру боялись брать

Звонков было много, но все отказывались после фразы «квартира в залоге». И тут ключевой момент: покупатель нашелся быстро, трудно было его удержать, потому что залог напрягает любого (ноль процентов осуждения, 100 процентов понимания).

Агент Наталья сразу сказала фразу, которая и стала планом:

Самое главное — не упустить клиента

Что сделали, чтобы продать:

1) Снизили цену. Да, больно. Но логично: квартира в ремонте не просто нуждалась – она его требовала, плюс залог. Для рынка это комбо, за которое люди хотят скидку.

2) Нашли квалифицированного покупателя. В итоге, «тем самым покупателем» стал сотрудник банка, который хорошо понимал что такое «залог» и как с ним быть.

3) Уговаривали и уговорили. Наталья две недели фактически вела переговоры с покупателем: объясняла, проговаривала риски, показывала, что сделка будет чистая по документам. Не «продавала воздух», а подводила к решению.

Самый жёсткий блок: муж и документы

Основная проблема оказалась не в залоге, а в том, что без мужа сделка бы не состоялась. По словам Екатерины, муж мог в любой момент сказать «не хочу продавать», и всё. Кроме того, он прописан в другом городе/районе, нужно было ездить за документами.

Что в этой ситуации делала агент:

• ездила с мужем клиента за справками и бумагами

• контролировала, чтобы он вообще доехал и сделал то, что нужно

• тащила процесс так, чтобы сделка не развалилась из‑за человеческого фактора

Параллельная задача: не просто продать, а сразу купить дом

У Екатерины был план: после продажи квартиры сразу переехать в дом, который она выбрала заранее: подходил по деньгам, локации, планировке… да по всему.

Но пока они продавали квартиру, дом могли купить другие. Звонки шли, люди даже предлагали цену выше (на 50–100 тысяч).

Наталья связалась с риелтором по этому дому, объяснила ситуацию и договорилась, чтобы их подождали две недели, пока закрывается продажа квартиры.

В итоге получилось красиво по таймингу: продали квартиру — и в тот же день оформили покупку дома.

У меня была безвыходная ситуация. Я могла остаться без квартиры. То, что я сейчас в доме – это её заслуга

Какие выводы мы сделали

• Залог – это не приговор, хотя отпугивает 80% людей. Нужен покупатель, который понимает механику (или который способен ее понять).

• Если квартира «под ремонт», всё равно придется вычесть это из цены – лучше заложить скидку сразу, чем ждать год.

• Сделку валят не документы, а люди. Если в цепочке есть «нестабильный участник», важно вести его за руку.

• Когда продажа завязана на последующую покупку, нужно вести переговоры не только с покупателем, но и с продавцом другого объекта.

Бесплатные советы не всегда помогают, поэтому в Сделке от Циан действует реферальная программа: за рекомендацию сервиса можно получить 10 тысяч рублей.

Что точно стоит поменять

Люди в первую очередь обращают внимание на детали, которые могут выдать серьезные проблемы с жильем. Подтеки на потолке — значит, течет крыша или заливают соседи. Плесень на стенах — сырость и плохая вентиляция. Никто не хочет покупать жилье с такими нюансами.

Второй аспект — общая опрятность. Она влияет на впечатление от квартиры и, как следствие, на ее стоимость. Далее расскажем, как сделать так, чтобы жилье воспринималось красивыми и беспроблемным.

Избавьтесь от плесени и подтеков

Сначала нужно устранить причину появления плесени — плохую вентиляцию. Убедитесь, что работает вытяжка, очистите вентиляционные решетки, при необходимости — установите вентилятор в санузле.

Если течет крыша, будет недостаточно просто замаскировать пятно. Обратитесь в управляющую компанию или ТСЖ. Только после ремонта крыши есть смысл обработать пораженные места специальными средствами или делать косметический ремонт.

Разберитесь с водоснабжением и сантехникой

Если унитаз не смывает, а на трубе виднеется трещина, лучше не тянуть — эти проблемы могут быстро стать критическими. Никому не нужен потоп в свежекупленной квартире. Решение таких проблем точно важнее, например, замены обоев.

Если коммуникации в целом в порядке, то менять сантехнику «для красоты» не стоит. Лучше продать квартиру как есть и оставить возможность новым хозяевам сделать ремонт самим.

Поменяйте электрику и освещение

Если электрика представляет опасность, ее можно поменять на новую и включить такой ремонт в финальную цену. Если опасности нет, но не работают розетки или выключатели, то тут тоже стоит заняться ремонтом. Такое обновление стоит недорого, но влияет на общее впечатление от квартиры.

Само освещение тоже играет роль: тусклый свет делает любую квартиру неуютной, а старые светильники создают ощущение «бабушкиного ремонта». Поэтому рекомендуем как минимум поменять лампочки на яркие, как максимум — купить недорогие современные светильники.

Обновите радиаторы

Батареи, которые находятся в аварийном состоянии и сильно текут, точно стоит заменить, иначе квартиру может залить кипятком в любой момент. Если видимых проблем нет, будет достаточно покрасить радиаторы специальной термостойкой краской.

Проверьте окна

Разбитые окна или трещины на них — критический момент. Лучше заменить испорченное стекло. Сделать это можно отдельно от рамы, менять весь блок необязательно.

А вот деревянные старые рамы сами по себе — не всегда повод для замены. Если они в хорошем состоянии, не гниют, плотно закрываются и не создают сквозняков, их достаточно перекрасить.

Устраните проблемы с полами

Скрип — это то, что не удастся скрыть от потенциального покупателя. Если проблема с деревянным полом, достаточно закрепить доски саморезами или устранить люфт. В случае с ламинатом поможет частичная переборка покрытия, особенно если проблема в подложке или неровности основания.

Если сильно изношен внешний слой, его также стоит заменить. Подойдет простой опрятный линолеум или недорогой ламинат, который сделает квартиру визуально приятной, но не слишком раздует бюджет.

Проведите легкий косметический ремонт

Финальная задача — просто привести комнаты в порядок.Небольшие трещины и сколы можно замазать шпаклевкой, а при более глубоких — использовать армирующую ленту. После устранения основных проблем стоит покрасить потолок и переклеить обои.

При этом не стоит покупать дорогие материалы — это, скорее всего, не окупится. Но совсем дешевые тонкие обои чаще всего просвечивают и подчеркивают неровность стен, так что лучше выбрать средний по цене и качеству вариант.

Что точно не стоит делать

Не все в квартире стоит исправлять перед продажей. Есть вещи, на которые покупатели не обращают внимания. Расскажем, на чем можно сэкономить деньги, силы, время и нервы.

Не стоит раздувать бюджет ремонта

Существует заблуждение, что качественный ремонт — решающий фактор при выборе квартиры. Да, внешний вид квартиры важен, но в первую очередь покупатели обращают внимание на метраж, планировку, дом, этаж, расположение.

Не стоит делать слишком дорогой ремонт и стремиться заложить его в цену квартиры. Итоговая стоимость может оказаться слишком высокой и неконкурентной.

Шумоизоляция, натяжной потолок, теплый пол

Эти улучшения в большинстве случаев не влияют на выбор покупателя. Это станет приятным бонусом, но не решающим аспектом.

Межкомнатные двери

Полная замена дверей на новые не повышает стоимость квартиры в глазах продавца. Достаточно отрегулировать имеющиеся двери и заменить ручки, чтобы придать им аккуратный внешний вид.

Декор

Да, уют в квартире можно создать за счет деталей. Казалось бы, остается купить новый плед, добавить вазочку на стол или повесить картину. Но это вряд ли будет решающим аспектом именно при покупке жилья, так что тратиться на это не стоит.

На Циане можно бесплатно разместить объявление о продаже квартиры. А если хотите продать жилье проще и быстрее, можете воспользоваться сервисом Циан.Сделка. Мы возьмем на себя оценку жилья, подбор риелтора, поиск покупателей, звонки, просмотр квартиры и оформление сделки. Ваш друг продает квартиру? Посоветуйте Циан.Сделку и получите 10 тысяч рублей по реферальной программе.

Нижний Новгород

Нижний Новгород расположился на слиянии двух рек — Оки и Волги — и стоит на крутых холмистых берегах, что определяет особую архитектуру города и открывает красивейшие виды. Здесь много достопримечательностей, которые так или иначе связаны с водой. Например, канатная дорога, у которой самый большой в Европе пролет над водой без опор — аж 861 метр.

Если хочется культурной программы, то можно узнать больше об истории Нижнего Новгорода: посетите старинный кремль, каменную версию которого возвели еще в XVI веке. И обязательно загляните на Нижегородскую ярмарку ― исторический район города, где торговали еще в Российской империи.

Найти квартиры в Нижнем Новгороде →

Санкт-Петербург

Понимаем, что три дня для Питера — слишком мало. Северная столица — один из самых красивых городов России: дворцы и дворики, музеи и каналы — все это можно рассматривать бесконечно. Так что план на выходные: не пытаться обойти Эрмитаж за полдня, а провести время нестандартно.

Например, заглянуть в океанариум. Огромные аквариумы с удивительными рыбами и другими подводными обитателями завораживают, а подсветка только добавляет атмосферы. Сможете пройти по тоннелю, где подводный мир окажется прямо над вашей головой. Кстати, если не готовы подпрыгивать и пищать от умиления, то рекомендуем держаться подальше от зала с тюленями. На десерт обязательно возьмите экскурсию по мистическим местам Санкт-Петербурга. Желательно вечернюю, так веселее.

Кострома

Кострома — город на Волге, который входит в Золотое кольцо России. Он точно понравится любителям старины. Малоэтажные дома и крупные усадьбы, величественные церкви и каменные торговые ряды, строительство которых началось еще в XVII веке.

Кострому называют «сырной столицей» России. Здесь находится несколько крупных предприятий, выпускающих десятки видов сыра. Также можно посетить музей сыра, где любители узнают историю производства и поучаствуют в дегустации.

Вторая визитная карточка города — Терем Снегурочки, где проводят экскурсии и игры для детей. Родиной сказочной красавицы город считают не просто так: автор пьесы «Снегурочка» Александр Островский жил рядом с Костромой.

Найти квартиры в Костроме →

Сочи

Морские курорты менее популярны в холодный сезон, но Сочи привлекает туристов в любую погоду. В первую очередь из-за красоты самого города с благоустроенными парками и возможностью вдохнуть морской воздух.

Второй аргумент – недалеко от Сочи находится знаменитая Красная Поляна с канатными дорогами, многочисленными горнолыжными трассами, прокатом снаряжения и всем необходимым для отдыха после катания.

Карелия

Запланировать путешествие на три дня, чтобы насладиться первозданной природой, довольно сложно — часто такие локации находятся в дальних уголках страны. Редкое и очень приятное исключение — Карелия. Край озер, хвойных лесов и деревянного зодчества, куда реально съездить на выходные.

Зимой в Карелии катаются на собачьих упряжках и снегоходах, устраивают по-настоящему сказочные фотосессии на фоне снежных просторов и замерзших озер. Обязательно попробуйте блюда из рыбы и местные традиционные пироги – калитки. А поклонникам маленьких и аутентичных поселений стоит посетить Сортавалу. Город славится деревянной архитектурой: рекомендуем посетить ратушу 1885 году, дом Берга с башенкой или пожарное депо. Да, оно тоже из дерева.

Найти квартиры в Карелии →

Зеленоградск

К Балтийскому морю едут за янтарем, угощениями из рыбы — и конечно, европейской архитектурой, которой можно любоваться круглый год. Если Калининградом вас уже не удивить, то поезжайте в Зеленоградск — небольшой курортный городок с красивой набережной, широкими пляжами и немецкой архитектурой.

Этого недостаточно, чтобы отвлечь вас от видео с котиками? Тогда Зеленоградск точно для вас. Пушистики стали его неофициальным талисманом: здесь есть памятники и арт-объекты, связанные с ними, а также музей «Мурариум», название которого говорит само за себя. На улицах много кошек, они легко идут на контакт, особенно если купить им корма в специальных автоматах.

Найти квартиры у моря →

Недавний скандал с Ларисой Долиной добавил опасений покупателям жилья. Теперь люди боятся, что потратят деньги или влезут в ипотеку, а сделку в итоге аннулируют. Но помимо этого, есть и другие ловушки, которые ждут покупателей и арендаторов, — фейковые квартиры. Расскажем, как Циан ищет такие объявления, чтобы пользователи выбирали только среди проверенного жилья.

Какие объявления считаются фейковыми, и в чём их опасность?

Фейковыми считаются объекты, где хотя бы один из параметров искажен так, чтобы объявление выглядело привлекательнее для клиента. Например, указана неверная квадратура, цена, этаж, адрес, подгружены нереальные фото. Сюда же относится жильё, которого в реальности нет.

Всё это создаёт лишние сложности при покупке или аренде. Представьте, что вы, например, нашли идеальную посуточную квартиру для отпуска, а в итоге оказывается, что стоит она дороже, а ещё со стен отклеиваются обои, а окна на самом деле упираются в забор. Чтобы такого не произошло, Циан модерирует объявления, которые попадают на площадку.

Как быстро Циан удаляет фейковые объявления?

98% фейковых объявлений выявляют автоматически с помощью ИИ на этапе проверки перед публикацией — так проходит первичная модерация. Объявления с неверными данными блокируют или призывают пользователей скорректировать данные, если нарушения незначительные.

Спорные объявления проверяют вручную. Такие объявления модераторы находят самостоятельно или, опираясь на обратную связь пользователей. В случае сомнений модераторы могут запросить у собственника или агента документы, которые подтвердят этаж, квадратуру, планировку или другие характеристики, которые вызвали вопросы.

Борется ли площадка с объявлениями и фото, которые сгенерированы ИИ?

Зависит от того, как пользователи используют ИИ. Если генерят описание квартиры, то это даже плюс. Нейросеть создаст более полное описание: покажет важные места рядом, подсветит плюсы локации и жилья.

Другое дело, когда с помощью ИИ создают рендеры — виртуальные изображения квартиры. На Циане рендеры могут размещать только проверенные застройщики, которые хотят показать, как будет выглядеть готовый ЖК, если он только строится.

Для всех других объявлений ИИ-фото запрещены, потому что они могут обмануть пользователя. То же касается и ситуации, когда с помощью ИИ улучшают фото так, что реальность искажается, например, освежают ремонт или убирают сколы на мебели. Такие изображения площадка тоже не пропустит или скроет, если объявление уже вышло. При этом если пользователь снова подгрузит такие фото, Циан не просто удалит их, а опустит ниже все объявления автора в выдаче. Это может привести к падению спроса, потому что не все пользователи полностью пролистывают предложения.

Как самому понять, что объявление — не фейк?

Шаг 1 — откройте любую онлайн-карту, например, и проверьте расположение дома. Этаж соответствует заявленному? Вид из окон на фото квартиры совпадает с картой? Если да, — порядок. Если нет, — объявление фейковое.

Шаг 2 — посмотрите на описание квартиры. Если информации мало, это должно насторожить, поскольку обычно пользователи стараются максимально полно рассказать о преимуществах жилья, чтобы заинтересовать покупателей или арендаторов.

Шаг 3 — посмотрите на фото квартиры. Если их нет, пролистывайте, потому что хорошие квартиры не прячут, их показывают с разных ракурсов. Ещё важно понять, что фото реальные, а не улучшенные или созданные с помощью ИИ. Обычно у рендеров или улучшенных фото есть детали, которые их выдают. Например, лишние части у предметов, отсутствие или неправильное расположение теней. Присмотритесь, пока еще получится понять, какое фото выглядит слишком идеальным.

Шаг 4 — посмотрите на цену. Она не должна быть сильно ниже или выше рынка. Чтобы понять рыночную цену, изучите другие похожие квартиры или ориентируйтесь на лейбл «Циана» «хорошая цена». Его можно найти под объявлением.

Что ещё должно насторожить?

• Фразы вроде «без посредников» или «риелторам не звонить».

• Словесное описание квартиры вместо фото — даже если описывают очень красочно.

• Попытка получить с вас деньги до просмотра квартиры.

По данным Циана за сентябрь 2025 года, в среднем аренда однушки в Москве на месяц обойдётся в 72 тысячи рублей, на сутки — в 5,5 тысяч рублей. Это значит, что на «посутке» можно заработать минимум 110–115 тысяч рублей в месяц при условии, что заполняемость будет от 70%. Оценить стоимость аренды вашей квартиры посуточно поможет сервис «Мой дом» на Циане.

Посуточные квартиры быстрее окупаются. Например, в Москве жилье окупится в среднем за 12–15 лет. Это на 3–4 года быстрее, чем при сдаче в долгосрок.

Где лучше покупать квартиру для сдачи посуточно?

Есть несколько факторов, на которые стоит обращать внимание при выборе недвижимости для сдачи в посуточную аренду:

Транспортная доступность. Если рядом метро и остановки другого общественного транспорта — это плюс.

Район. Важно, чтобы поблизости были ТЦ, рестораны, прогулочные зоны, кинотеатры. Также хорошо сдаются квартиры рядом со значимыми объектами: крупными больницами, спортивными комплексами и другими местами, куда люди намеренно приезжают из других городов.

Статус дома. Дорогие квартиры в элитных ЖК покупать не стоит — они будут окупаться дольше. Лучше выбрать ЖК попроще, но в хорошем районе.

Небольшая площадь жилья. Самым высоким спросом пользуются студии и однушки. Двухкомнатные квартиры снимают для поездок семей или командировок, но всё равно реже. Трёшки для сдачи посуточно лучше не покупать. Небольшую квартиру сможете быстрее отремонтировать, в ней проще убираться, а коммуналка дешевле.

Как подготовить квартиру к сдаче?

Предположим, вы нашли подходящую квартиру или у вас уже есть жилье в собственности. Вот что стоит сделать, чтобы подготовить его к первым арендаторам.

• Сделайте косметический ремонт. Используйте нейтральные цвета, которые долго будут актуальны: серый, белый, бежевый. А вот акценты можно сделать яркими — подушки, шторы, пледы, картины. Например, как здесь.

• Купите необходимую мебель: кровать, диван, стол со стульями, шкаф.

• Приобретите технику, например, стиральную машинку, утюг и гладильную доску, варочную панель, духовку, чайник, холодильник, телевизор, роутер.

• Подготовьте свежее постельное бельё, полотенца, посуду.

Если хотите сдать квартиру дороже, обеспечьте гостям максимум комфорта:

• купите необязательную технику, которая делает жизнь приятнее — фен, кофемашину, отпариватель, посудомойку; 

• добавьте необходимые мелочи: кухонные тряпки, губки, бумажные полотенца, ватные диски и палочки, чай, кофе, сахар, тапочки, халаты;

• создайте уют с помощью гирлянд, диффузоров, сухоцветов, кресел-мешков.

Если у вас квартира совсем без ремонта, например, в черновой отделке, подумайте заранее, как зонировать пространство. Так вы сможете использовать каждый уголок. Как именно это сделать, мы писали в статье.

Как написать объявление о сдаче?

Начните с фото — сначала люди смотрят их, а уже потом читают текст. Если фотографии некачественные, их мало, они не показывают квартиру в полной мере — объявление закроют.

Какие фото подойдут: чёткие, с разных ракурсов, чтобы было видно всю квартиру. Вот хороший пример. Можно добавить фото мелочей — например, посуды или постельного крупным планом — но пусть они будут не основными.

В объявлении кратко обозначьте плюсы квартиры. Избегайте абстрактных формулировок, вроде «уютная квартира», «чувствуйте себя как дома» — всё это звучит неубедительно. Только факты: что есть в квартире для комфорта, что рядом.

Укажите:

• количество комнат и квадратов; 

• основные плюсы — хороший район, новый дом; 

• дополнительные фишки — красивый вид из окна, панорамные окна, высокие потолки;

• условия проживания — цену, сроки аренды, максимальное количество гостей, время заселения и выезда;

• ограничения, если есть — например, нельзя курить, заселяться с животными;

• плюсы района — какие достопримечательности рядом, ТЦ, остановки, станции метро.

Вот хороший пример — в объявлении указано всё важное.

Чтобы привлечь еще больше внимания, можно подключить продвижение объявления: оно поднимется выше в поиске и будет заметнее среди других. А благодаря онлайн-бронированию гости смогут самостоятельно выбрать нужные даты и сразу забронировать жилье — без лишних сообщений и ожидания.

Как заключить договор?

Перед заселением обязательно проверьте паспорт гостя и заключите договор аренды. Он не спасёт от форс-мажоров, но поможет компенсировать убытки. При бесконтактном заселении можно обменяться сканами договора. Что стоит прописать:

• срок проживания — дата и время заезда и выезда;

• максимальное количество гостей; 

• стоимость аренды;

• время тишины;

• правила проживания — можно ли курить, заселяться с животными;

• ответственность за испорченное имущество.

Как заселять людей?

Есть два варианта — личное заселение и бесконтактное. Первый — когда вы сами приезжаете и отдаете ключи. Второй — когда вы не присутствуете и передаете ключи каким-то из способов ниже. Это может быть:

• кейбокс — бокс с ключом у двери, который открывается по коду;

• кодовый замок на двери;

• кодовый замок на почтовом ящике — гость вводит код, открывает замок, забирает ключи от квартиры.

Перед заселением заранее вышлите гостю инструкцию, где прописано:

• как попасть в подъезд и квартиру; 

• какие правила проживания важно соблюдать;

• какой пароль от Wi-Fi;

• время заезда и выезда.

В инструкции можно продублировать все важные моменты, которые помогут человеку легче сориентироваться на новом месте.

Как развивать бизнес?

Все пункты выше уже помогают начать сдавать. Если хотите развивать посуточную аренду как бизнес и сохранять лояльность клиентов, есть еще несколько важных моментов.

Оформите свою деятельность официально. Объявление можно подать без всякого статуса как физлицо. Но вот с дохода придется платить налог. Обычно для сдачи квартиры достаточно самозанятости. Если вы только начинаете работу, прочитайте наш гайд для хостов. Там, в том числе, описаны и нюансы юридического оформления бизнеса.

Познакомьтесь с соседями. Предупредите их, что сдаете квартиру посуточно, оставьте свои контакты. Это поможет оперативно среагировать, если жильцы будут шуметь.

Следите за чистотой. Убирайте жильё после каждого гостя — мойте полы, протирайте пыль, перемывайте посуду. Если постельное или полотенца потеряли цвет и вид, техника, мебель сломались — купите новые. Если стены, пол износились — сделайте ремонт. И главное — следите за состоянием квартиры регулярно.

Отвечайте на отзывы. Отслеживайте отзывы на всех площадках, где размещаете объявление. На позитивные отзывы отвечайте благодарностью и приглашением приехать вновь. С негативными работайте более тщательно. Постарайтесь разобраться, что именно не понравилось гостю. Если претензия по делу, извинитесь и предложите скидку на следующее проживание. Если претензия непонятна, предложите человеку связаться лично и уладить конфликт. Так все остальные пользователи будут видеть, что в случае сложностей вы не остаётесь в стороне.

Анализируйте конкурентов. Смотрите, какой у них интерьер, фото, описание в объявлении, цены на квартиру, дополнительные «плюшки». Например, фотозона или кофемашина. Самые крутые идеи адаптируйте под себя.

Работайте с командой. Если планируете развивать бизнес, наймите людей, которые будут помогать с процессами. Горничную для уборки, администратора для бронирования, маркетолога для продвижения.

Будьте на связи. Оперативно отвечайте на вопросы жильцов. Никто не захочет ждать ответа сутками. Лучше отвечать в течение часа.