***

Понимаю раздражение. Хочется просто: "Сколько стоит?" - "Столько-то". Давайте рассмотрим на более понятных и простых примерах... На пошиве платья, например.

Приходит Ольга к швее и спрашивает:

- Здравствуйте! А сколько стоит пошить платье?

Что должна ответить ей швея? Назвать цену сразу? Она же даже деталей ещё не знает: из чего, на кого, как скоро... И давай швея Ольгу пытать своими уточняющими вопросами:

- А какое платье? Домашнее? Офисное, строгое? Или, может, свадебное, со шлейфом, вышивкой и кристаллами Сваровски?

- Ну... красивое. Чтобы все ахнули, - теряется Ольга.

- Хорошо, будет прям конфетка. А из какой ткани? Нужна ли подкладка? Какой срок?

В зависимости от того, что Ольга ответит, что ей на самом деле нужно, она получит разные ответы. Потому что тут целый спектр, от условной тысячи за домашний сарафан до миллиона за дизайнерский эксклюзив.

Добро пожаловать. С недвижимостью работают те же правила.

Когда вы звоните риэлтору и спрашиваете, сколько стоят его услуги, а он начинает уточнять: "А что продаём? А где? А какие документы?" - это не попытка увильнуть от ответа. Это профессиональная диагностика, чтобы в первую очередь сориентировать вас, как клиента. Если он скажет меньше, чем окажется на выходе, вы будете чувствовать себя обманутым. Скажет больше, чем это стоит - вы найдёте другого. Нужны данные. Нужна точность. На стоимость влияют несколько факторов.

***

Фактор 1: Тип объекта

• Студия-новостройка в Мурино с черновой отделкой - это одно. Быстро, просто, стандартный набор действий.

• Трёхкомнатная квартира в историческом центре с лепниной, камином и видом на Исаакий - совсем другое. Тут и презентация нужна особенная, и аудитория поиска специфическая, и документов больше придётся перелопатить.

Цена работы риэлтора зависит от сложности объекта.

***

Фактор 2: Юридическая чистота, то есть, состояние документов

• Чистая сделка: один собственник, квартира в собственности больше 5 лет, нет обременений. Риэлтор работает в штатном режиме, потому что никаких приколов тут не будет, нет никаких рисков, не нужны никакие процессы подтверждения.

• Сложная история: продажа из ипотеки, покупка с маткапиталом, несовершеннолетние собственники, наследство, споры между родственниками... Тут риэлтор не просто делает своё дело, он ещё и юридической "скорой" подрабатывает, и немножко курьером, и немножко психологом. Да, за это будет дороже.

***

Фактор 3: Сроки и пожелания

• Продать в стандартные рыночные сроки, без задержки и без залёживания объекта - один подход.

• "Нужно продать за неделю, потому что уезжаю" - другой. Срочность = приоритизация = другая организация работы.

Сюда же отнесу возникающие пожелания: "Хочу купить, но обязательно на седьмом этаже, у воды, и чтобы собственницей обязательно была женщина, а окна квартиры выходили на юго-юго-восток". Составить подборку (да, мы составляем клиентам подборки для покупки, чтобы они посмотрели и решили, что хотят смотреть в первую очередь) с таким запросом гораздо труднее, чем подобрать квартиры в стандартном регистре "вторичка, с ремонтом, третий-седьмой этаж".

***

Фактор 4: Дополнительные услуги

Продать квартиру или подобрать вариант для покупки - это база. Но часто клиенты хотят больше:

• Помощь в подготовке квартиры к продаже.

• Поиск альтернативы в сжатые сроки по любой причине.

• Полное юридическое сопровождение.

Каждая «дополнительная опция» - это время, экспертиза, ресурсы. "А можно ещё кружева добавить?" - можно, но да, это будет стоить отдельно.

***

По этим четырём причинам риэлторы стараются не говорить от балды, сколько стоят их услуги. Потому что потом обязательно начнётся "а друг моей подруги берёт больше/меньше" (и неважно, что он работает под Новосибирском, а я в Питере), "а мы первую квартиру купили дешевле" (и неважно, что первая была студия на окраине, а сейчас вы целитесь на трёшку в центре), "да я сам дешевле найду, кому сдать"...

Логично после таким задаться вопросом, как вообще узнать стоимость услуг для себя. Не переживайте, мы не играем в угадайку. Просто нам нужно понять ваш запрос. Расскажу вкратце, как можно ускорить процесс.

Что стоит подготовить перед звонком:

1. Кратко об объекте: адрес, площадь, этаж, количество комнат.

2. Документы: кто собственник, есть ли обременения (ипотека, аресты, прописанные).

3. Сроки: когда хотите выйти на сделку.

4. Пожелания: "хочу продать дороже рынка", "не тороплюсь с продажей", "хочу продать эту и взять новостройку".

Чем точнее вы опишете свои цели, тем быстрее риэлтор назовёт адекватную цену, взятую не с потолка, а просчитанную по вашему объёму работы.

Что спросить у риэлтора, чтобы убедиться, что он вас не нагревает:

• Какова минимальная стоимость (обычно она есть)?

• Из чего складывается ваша комиссия?

• Что входит в базовый пакет, а что - за доплату?

• Есть ли фиксированная часть, или всё в процентах?

• Что будет, если сделка сорвётся не по моей вине?

Хороший риэлтор с радостью ответит на эти вопросы. Прозрачность - признак профессионализма. Нам выгодно сразу озвучить вам условия, чтобы у вас тоже было время принять решение, согласиться или отказаться.

***

И маленький дружеский совет: если риэлтор с порога говорит "беру 2% от сделки, и всё", ещё не выслушав вашу ситуацию - это не всегда хорошо. Позадавайте ему вопросов. Возможно, он не вникает в вашу ситуацию и работает по шаблону и точка (а если что-то вылезет сложное, он отмажется и исчезнет). Не учитывает риски и сложность сделки, а потом выкатит вам дополнительные платежи (когда будет уже почти всё готово, и вы закатите глаза и заплатите, чтобы не проходить через торговый круг ещё раз). Ну или он просто демпингует, чтобы зацепить клиента - хорошо, если он при этом окажется новичком, но умным, и всё сделает нормально.

***

Ребята, риэлтор - не магический шар. Он эксперт, который помогает решить вашу задачу. А чтобы решить задачу, её нужно сначала понять, и уже потом сказать, за сколько ты готов её решить.

Если вы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и хотите продать, купить или сдать недвижимость - обращайтесь в ЭВО. Мы сначала выслушаем вас, зададим правильные вопросы, а потом честно скажем: сколько стоит работа, из чего она складывается и почему именно так.

Вас бесит, когда цену не называют? Что думаете: это нормально или раздражает? Пишите в комменты, поговорим на эту тему!

Она приехала — и я поняла: вот она продаст эту квартиру. А то я уже отчаялась

Почему квартиру боялись брать

Звонков было много, но все отказывались после фразы «квартира в залоге». И тут ключевой момент: покупатель нашелся быстро, трудно было его удержать, потому что залог напрягает любого (ноль процентов осуждения, 100 процентов понимания).

Агент Наталья сразу сказала фразу, которая и стала планом:

Самое главное — не упустить клиента

Что сделали, чтобы продать:

1) Снизили цену. Да, больно. Но логично: квартира в ремонте не просто нуждалась – она его требовала, плюс залог. Для рынка это комбо, за которое люди хотят скидку.

2) Нашли квалифицированного покупателя. В итоге, «тем самым покупателем» стал сотрудник банка, который хорошо понимал что такое «залог» и как с ним быть.

3) Уговаривали и уговорили. Наталья две недели фактически вела переговоры с покупателем: объясняла, проговаривала риски, показывала, что сделка будет чистая по документам. Не «продавала воздух», а подводила к решению.

Самый жёсткий блок: муж и документы

Основная проблема оказалась не в залоге, а в том, что без мужа сделка бы не состоялась. По словам Екатерины, муж мог в любой момент сказать «не хочу продавать», и всё. Кроме того, он прописан в другом городе/районе, нужно было ездить за документами.

Что в этой ситуации делала агент:

• ездила с мужем клиента за справками и бумагами

• контролировала, чтобы он вообще доехал и сделал то, что нужно

• тащила процесс так, чтобы сделка не развалилась из‑за человеческого фактора

Параллельная задача: не просто продать, а сразу купить дом

У Екатерины был план: после продажи квартиры сразу переехать в дом, который она выбрала заранее: подходил по деньгам, локации, планировке… да по всему.

Но пока они продавали квартиру, дом могли купить другие. Звонки шли, люди даже предлагали цену выше (на 50–100 тысяч).

Наталья связалась с риелтором по этому дому, объяснила ситуацию и договорилась, чтобы их подождали две недели, пока закрывается продажа квартиры.

В итоге получилось красиво по таймингу: продали квартиру — и в тот же день оформили покупку дома.

У меня была безвыходная ситуация. Я могла остаться без квартиры. То, что я сейчас в доме – это её заслуга

Какие выводы мы сделали

• Залог – это не приговор, хотя отпугивает 80% людей. Нужен покупатель, который понимает механику (или который способен ее понять).

• Если квартира «под ремонт», всё равно придется вычесть это из цены – лучше заложить скидку сразу, чем ждать год.

• Сделку валят не документы, а люди. Если в цепочке есть «нестабильный участник», важно вести его за руку.

• Когда продажа завязана на последующую покупку, нужно вести переговоры не только с покупателем, но и с продавцом другого объекта.

Бесплатные советы не всегда помогают, поэтому в Сделке от Циан действует реферальная программа: за рекомендацию сервиса можно получить 10 тысяч рублей.

Так вот: вникуда и без всего через агентство не получится точно. Нам самим нужно своего клиента и себя обезопасить. Но по уму можно сделать даже самостоятельно и заключить договор дистанционно, а деньги передать безопасным способом - что за аренду, что за куплю-продажу.

Давайте разберём, как именно, на примере Игоря из Омска, который отчаянно мечтает его покинуть и уехать в Петербург...

Сразу скажу: освещу самые распространённые вопросы и шаги. В нюансах можно долго копаться, и их проще сделать темами для новых постов или разобрать в комментариях.

***

Игорь живёт в Омске, но давно мечтает переехать в Петербург. Он нашёл на Циане отличную двушку в Московском районе. Продавец - Олег, адекватный парень, который хочет быстро, но честно продать свою квартиру.

Игорь связывается с ним: - Олег, квартира огонь! Но я в Омске. Как всё оформить, чтобы я приехал в Питер - и сразу стал хозяином квартиры?

Олег чешет затылок:

- Ну... можно по почте? Или как-нибудь дистанционно?

Можно. Главное всё сделать по уму, и начать с осмотра квартиры.

***

Шаг 1: осмотр квартиры онлайн

Так как Игорь не может просто приехать и посмотреть квартиру, потому что для этого ему надо взять билет на самолёт, добраться и где-то остановиться, вариант с личным просмотром отпадает. Что делать?

Хорошо, что мы в двадцать первом веке живём, есть интернет!

• Видеозвонок в реальном времени. Не просто «скиньте фотки», а именно звонок: Олег ходит по квартире, показывает углы, открывает краны, включает свет. Игорь задаёт вопросы: «А что за шум?», «А окно на какую сторону?».

• Детальные фото. Попросите снять не только «парадный» вид, но и «изнанку»: состояние труб, электрощиток, балкон, подъезд, двор.

• Онлайн-карты и отзывы. Изучите район на Яндекс.Картах, почитайте отзывы о доме на местных форумах.

Олег, как продавец, может прислать дополнительные фотографии своему потенциальному покупателю по запросу, и даже провести ему видеоэкскурсию.

Зачем нужен видеозвонок? Зачем вообще нужен просмотр квартиры в любом формате? Затем, что покупатель с пространством не знаком. Он не знает, в каком состоянии краны, плинтуса, скрипит ли пол, гудят ли соседи, и так далее.

Да, очный показ - это всегда быстрее. Опытный агент может показать квартиру за 10-15 минут, сразу ответив на самые популярные вопросы клиента. Видеопоказ дольше за счёт того, что человек полагается только на своего "экскурсовода": на то, как тот пронесёт его по квартире, как ответит на вопросы, будет ли согласен показать всякие укромные уголки.

Лайфхак: запишите видеозвонок (предупредив своего экскурсовода). Потом можно будет пересмотреть детали, которые упустили в моменте.

***

Если показ удался, и Игорь с Олегом остались довольны друг другом, можно переходить к следующему шагу.

Шаг 2: проверка документов

Игорь не может просто так прийти и проверить документы на квартиру из рук Олега. Но это не значит, что нужно верить ему на слово: вдруг квартира не его, или что-то с оформлением не так?

Что запросить у собственника в электронном виде:

• Выписку из ЕГРН (свежую, не старше 30 дней) - в ней виден собственник, обременения, аресты.

• Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.

• Паспорт продавца (разворот с фото + прописка) - для сверки данных.

• Справку об отсутствии долгов по ЖКУ - можно попросить фото из личного кабинета ЖКХ.

Как проверить:

• Выписку из ЕГРН можно перепроверить самостоятельно на сайте Росреестра по номеру объекта.

• Паспорт - через сервис проверки на сайте ГУВМ МВД (на предмет действительности).

Важно: если в документах есть несовершеннолетние собственники, ипотека, маткапитал - лучше не рисковать и привлечь юриста, даже дистанционно. С этими моментами нужно разбираться отдельно.

Олег, кстати, тоже в этот момент может проверить Игоря: попросить у него фото паспорта, и пробить его по базе, чтобы удостовериться, что тот тоже не мошенник.

***

С документами порядок, не вскрылось никаких неприятностей? Игорь уже потирает руки, он ещё на шаг ближе к своей мечте! Осталось не так уж и много: подписать договор, и... а как это сделать? Всё-таки без личной встречи не обойтись?

Шаг 3: как подписать договор, если вы в разных городах

Самый простой способ сейчас - провести такую сделку через любой крупный банк. Для этого понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) - она приравнивается к настоящей рукописной подписи, и имеет полную юридическую силу.

Получается следующая схема:

• собственник и покупатель обращаются в банк (в один и тот же, но в своих городах),

• менеджеры банка координируют процесс из разных городов,

• документы готовятся, проверяются и заверяются дистанционно,

• завершается всё электронной регистрацией права собственности.

Также можно заключить дистанционный договор через нотариуса: в этом случае он подготовит документы и направит их на регистрацию.

***

Подождите, договор - это здорово, а как насчёт денег? "Вы забыли о деньгах, о деньгах, дорогой друг!" (с). А это уже следующий шаг, если с тремя предыдущими всё прошло как положено.

Шаг 4: расчёты - как не потерять деньги и доставить их получателю в обмен на ключи

Самый нервный момент для обеих сторон. Игорь думает: "что, если я переведу деньги, а он не отдаст ключи?". Олег думает: "а вдруг я не увижу своих денег, и останусь без квартиры ещё вдобавок?"

Самые безопасные варианты для дистанционной сделки:

1. Аккредитив в банке.

   • Игорь открывает аккредитив на имя Олега в своём банке.

   • Деньги блокируются на счёте.

   • Олег получает их только после того, как предоставит в банк документы о переходе права собственности.

2. Сервисы безопасных расчётов (СБР) - например, через площадки-агрегаторы или крупные банки.

   • Игорь вносит деньги на счёт платформы со своей стороны.

   • Деньги хранятся на защищённом счёте платформы.

   • После передачи права собственности средства переводятся Олегу.

Важно: очевидный факт, никогда не переводите деньги «на карту просто так». Даже если Олег звучит чертовски убедительно.

***

Сделка в Росреестре оформлена, все документы у наших граждан на руках, и Игорь наконец-то вылетает в Санкт-Петербург - теперь он полноправный владелец квартиры! Остался последний шаг, попасть в неё...

Шаг 5: как получить ключи, приехав в Питер

Проверенные варианты:

• Личная встреча. Самый простой способ: договорились о времени, встретились у квартиры, подписали акт приёма-передачи, Игорь получил ключи, и все разошлись, довольные друг другом.

• Доверенное лицо. Если Олег не может быть в Питере (или не хочет смотреть Игорю в глаза), он может передать ключи своему другу/родственнику по нотариальной доверенности.

• Ключница/сейф. Олег оставляет ключи в сервисе ключниц (есть в некоторых ЖК) или даже в банковской ячейке. Код сообщает Игорю после подтверждения регистрации сделки.

Акт приёма-передачи - обязателен! В нём фиксируется:

• Дата и время передачи.

• Состояние квартиры (можно приложить фото).

• Перечень передаваемого (ключи, пульты, документы).

• Подписи сторон.

***

Ура? Ура, поздравляем этих двоих с успешной сделкой!

Могло ли что-то пойти не так? Да, могло: чаще всего это вопросы с погашением коммунальных платежей (старый собственник забыл передать показания счётчиков, новый удивляется счёту на следующий месяц); вопросы с пропиской других граждан в квартире; отсутствие согласия супруги на продажу (если у Олега есть жена Ольга, и она не давала согласия на продажу этой квартиры, приобретённой в браке, сделка подвиснет).

Игорь и Олег в итоге всё сделали и провели свою сделку успешно: Игорь прилетел в Питер, подписал акт, получил ключи, и теперь каждый день пьёт кофе с видом на двор-колодец. Олег получил деньги, Игорь - квартиру. Все счастливы.

Но давайте честно: самостоятельная дистанционная сделка - это как собрать шкаф без инструкции. "Можно, но зачем?", как говорится.

Если вы в Санкт-Петербурге и хотите купить, продать или сдать квартиру дистанционно - обращайтесь в агентство недвижимости ЭВО. Мы не просто поможем с документами, а возьмём на себя весь процесс: от проверки объекта до передачи ключей. С безопасными расчётами и юридической защитой, чтобы всё точно было гладко!