Серия «О недвижимости понятно: практические советы »

Так вот: вникуда и без всего через агентство не получится точно. Нам самим нужно своего клиента и себя обезопасить. Но по уму можно сделать даже самостоятельно и заключить договор дистанционно, а деньги передать безопасным способом - что за аренду, что за куплю-продажу.

Давайте разберём, как именно, на примере Игоря из Омска, который отчаянно мечтает его покинуть и уехать в Петербург...

Сразу скажу: освещу самые распространённые вопросы и шаги. В нюансах можно долго копаться, и их проще сделать темами для новых постов или разобрать в комментариях.

***

Игорь живёт в Омске, но давно мечтает переехать в Петербург. Он нашёл на Циане отличную двушку в Московском районе. Продавец - Олег, адекватный парень, который хочет быстро, но честно продать свою квартиру.

Игорь связывается с ним: - Олег, квартира огонь! Но я в Омске. Как всё оформить, чтобы я приехал в Питер - и сразу стал хозяином квартиры?

Олег чешет затылок:

- Ну... можно по почте? Или как-нибудь дистанционно?

Можно. Главное всё сделать по уму, и начать с осмотра квартиры.

***

Шаг 1: осмотр квартиры онлайн

Так как Игорь не может просто приехать и посмотреть квартиру, потому что для этого ему надо взять билет на самолёт, добраться и где-то остановиться, вариант с личным просмотром отпадает. Что делать?

Хорошо, что мы в двадцать первом веке живём, есть интернет!

• Видеозвонок в реальном времени. Не просто «скиньте фотки», а именно звонок: Олег ходит по квартире, показывает углы, открывает краны, включает свет. Игорь задаёт вопросы: «А что за шум?», «А окно на какую сторону?».

• Детальные фото. Попросите снять не только «парадный» вид, но и «изнанку»: состояние труб, электрощиток, балкон, подъезд, двор.

• Онлайн-карты и отзывы. Изучите район на Яндекс.Картах, почитайте отзывы о доме на местных форумах.

Олег, как продавец, может прислать дополнительные фотографии своему потенциальному покупателю по запросу, и даже провести ему видеоэкскурсию.

Зачем нужен видеозвонок? Зачем вообще нужен просмотр квартиры в любом формате? Затем, что покупатель с пространством не знаком. Он не знает, в каком состоянии краны, плинтуса, скрипит ли пол, гудят ли соседи, и так далее.

Да, очный показ - это всегда быстрее. Опытный агент может показать квартиру за 10-15 минут, сразу ответив на самые популярные вопросы клиента. Видеопоказ дольше за счёт того, что человек полагается только на своего "экскурсовода": на то, как тот пронесёт его по квартире, как ответит на вопросы, будет ли согласен показать всякие укромные уголки.

Лайфхак: запишите видеозвонок (предупредив своего экскурсовода). Потом можно будет пересмотреть детали, которые упустили в моменте.

***

Если показ удался, и Игорь с Олегом остались довольны друг другом, можно переходить к следующему шагу.

Шаг 2: проверка документов

Игорь не может просто так прийти и проверить документы на квартиру из рук Олега. Но это не значит, что нужно верить ему на слово: вдруг квартира не его, или что-то с оформлением не так?

Что запросить у собственника в электронном виде:

• Выписку из ЕГРН (свежую, не старше 30 дней) - в ней виден собственник, обременения, аресты.

• Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.

• Паспорт продавца (разворот с фото + прописка) - для сверки данных.

• Справку об отсутствии долгов по ЖКУ - можно попросить фото из личного кабинета ЖКХ.

Как проверить:

• Выписку из ЕГРН можно перепроверить самостоятельно на сайте Росреестра по номеру объекта.

• Паспорт - через сервис проверки на сайте ГУВМ МВД (на предмет действительности).

Важно: если в документах есть несовершеннолетние собственники, ипотека, маткапитал - лучше не рисковать и привлечь юриста, даже дистанционно. С этими моментами нужно разбираться отдельно.

Олег, кстати, тоже в этот момент может проверить Игоря: попросить у него фото паспорта, и пробить его по базе, чтобы удостовериться, что тот тоже не мошенник.

***

С документами порядок, не вскрылось никаких неприятностей? Игорь уже потирает руки, он ещё на шаг ближе к своей мечте! Осталось не так уж и много: подписать договор, и... а как это сделать? Всё-таки без личной встречи не обойтись?

Шаг 3: как подписать договор, если вы в разных городах

Самый простой способ сейчас - провести такую сделку через любой крупный банк. Для этого понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) - она приравнивается к настоящей рукописной подписи, и имеет полную юридическую силу.

Получается следующая схема:

• собственник и покупатель обращаются в банк (в один и тот же, но в своих городах),

• менеджеры банка координируют процесс из разных городов,

• документы готовятся, проверяются и заверяются дистанционно,

• завершается всё электронной регистрацией права собственности.

Также можно заключить дистанционный договор через нотариуса: в этом случае он подготовит документы и направит их на регистрацию.

***

Подождите, договор - это здорово, а как насчёт денег? "Вы забыли о деньгах, о деньгах, дорогой друг!" (с). А это уже следующий шаг, если с тремя предыдущими всё прошло как положено.

Шаг 4: расчёты - как не потерять деньги и доставить их получателю в обмен на ключи

Самый нервный момент для обеих сторон. Игорь думает: "что, если я переведу деньги, а он не отдаст ключи?". Олег думает: "а вдруг я не увижу своих денег, и останусь без квартиры ещё вдобавок?"

Самые безопасные варианты для дистанционной сделки:

1. Аккредитив в банке.

   • Игорь открывает аккредитив на имя Олега в своём банке.

   • Деньги блокируются на счёте.

   • Олег получает их только после того, как предоставит в банк документы о переходе права собственности.

2. Сервисы безопасных расчётов (СБР) - например, через площадки-агрегаторы или крупные банки.

   • Игорь вносит деньги на счёт платформы со своей стороны.

   • Деньги хранятся на защищённом счёте платформы.

   • После передачи права собственности средства переводятся Олегу.

Важно: очевидный факт, никогда не переводите деньги «на карту просто так». Даже если Олег звучит чертовски убедительно.

***

Сделка в Росреестре оформлена, все документы у наших граждан на руках, и Игорь наконец-то вылетает в Санкт-Петербург - теперь он полноправный владелец квартиры! Остался последний шаг, попасть в неё...

Шаг 5: как получить ключи, приехав в Питер

Проверенные варианты:

• Личная встреча. Самый простой способ: договорились о времени, встретились у квартиры, подписали акт приёма-передачи, Игорь получил ключи, и все разошлись, довольные друг другом.

• Доверенное лицо. Если Олег не может быть в Питере (или не хочет смотреть Игорю в глаза), он может передать ключи своему другу/родственнику по нотариальной доверенности.

• Ключница/сейф. Олег оставляет ключи в сервисе ключниц (есть в некоторых ЖК) или даже в банковской ячейке. Код сообщает Игорю после подтверждения регистрации сделки.

Акт приёма-передачи - обязателен! В нём фиксируется:

• Дата и время передачи.

• Состояние квартиры (можно приложить фото).

• Перечень передаваемого (ключи, пульты, документы).

• Подписи сторон.

***

Ура? Ура, поздравляем этих двоих с успешной сделкой!

Могло ли что-то пойти не так? Да, могло: чаще всего это вопросы с погашением коммунальных платежей (старый собственник забыл передать показания счётчиков, новый удивляется счёту на следующий месяц); вопросы с пропиской других граждан в квартире; отсутствие согласия супруги на продажу (если у Олега есть жена Ольга, и она не давала согласия на продажу этой квартиры, приобретённой в браке, сделка подвиснет).

Игорь и Олег в итоге всё сделали и провели свою сделку успешно: Игорь прилетел в Питер, подписал акт, получил ключи, и теперь каждый день пьёт кофе с видом на двор-колодец. Олег получил деньги, Игорь - квартиру. Все счастливы.

Но давайте честно: самостоятельная дистанционная сделка - это как собрать шкаф без инструкции. "Можно, но зачем?", как говорится.

Если вы в Санкт-Петербурге и хотите купить, продать или сдать квартиру дистанционно - обращайтесь в агентство недвижимости ЭВО. Мы не просто поможем с документами, а возьмём на себя весь процесс: от проверки объекта до передачи ключей. С безопасными расчётами и юридической защитой, чтобы всё точно было гладко!

Вдруг он там устроит вечеринку, пока собственник не видит? Или всё оттуда вывезет? Или поселит туда кого-то без ведома?

Выше комментарий из первой объяснялки, разберёмся с вопросом на примере прекрасной Валерии, которая очень переживала за свои ключики.

***

Валерия - владелица уютной однушки у Проспекта Ветеранов (мы в Питере, это одна из станций метро). Решила она сдать квартиру, но немножко не успела. Валерия должна была уезжать в командировку на три месяца - а как-то не хотелось бы, чтобы целых три месяца квартира простаивала!

Так что она нашла агентство, глубоко вдохнула, и приготовилась к самому смелому. Не, без шуток, уехать и оставить ключи не маме, бабушке, или лучшей подруге Ирке - это смело.

- Я, конечно, всё понимаю, - мялась Валерия, сжимая связку ключей как священный артефакт, - Но квартиру бросить вот так... Я же даже не проверю, в случае чего...

Понимаю. Ключи - это доступ в квартиру. Отдать их незнакомцу - шаг в неизвестность. Что, если она нарвётся на недобросовестных агентов, которые сотворят с её квартирой невесть что? У неё ни разу не было такого опыта.

Как передать ключи безопасно, чтобы и риэлтор работал, и собственник спал спокойно? На помощь приходит акт приёма-передачи ключей.

***

Что такое этот акт приёма-передачи ключей и зачем он нужен?

Это ваш юридический щит. В нём фиксируется:

1. Дата и время передачи - чтобы понимать, с какого момента риэлтор отвечает за ключи.

2. Перечень передаваемого - не просто "ключи", а с подробным перечислением: ключ от входной двери (2 шт.), ключ от домофона, брелок от сигнализации, ключ от почтового ящика. Кстати, важно: вы имеете право передавать не все ключи, а только те, которые нужны для доступа к квартире. То есть, ключи от почтового ящика, от каких-то комнат (которые останутся для нанимателя закрытыми), и любые другие вы можете оставить себе без всяких проблем и в акт их не вносить.

3. Состояние квартиры на момент передачи - "чисто, без повреждений, техника исправна". Можно приложить фото. Можно дополнительно заполнить опись всего ценного, что есть в квартире, если вы переживаете за сохранность этих предметов (условно, чтобы никто не вынес дизайнерское кресло и не сказал "здесь его не было, ничего не знаю").

4. Цель передачи - "для показа квартиры потенциальным нанимателям" (или для любой другой цели, если вы отдаёте ключи от квартиры для проведения фотосессии, например, мало ли какая у вас ситуация!).

5. Условия возврата - "по первому требованию собственника" или "по окончании договора".

6. Подписи сторон - обязательно с расшифровкой.

Этот акт составляется в двух экземплярах. Один - вам, один - риэлтору. Такие правила игры. Главное найти тех, кто играет ровно по этим правилам.

***

Так что переходим к выбору риэлтора и его проверке.

Валерия искала риэлтора в интернете, и в итоге пришла к нам.

- Чем вы отличаетесь от остальных? - спросила она.

- Тем, что мы не исчезнем с вашими ключами, - ответил я. - У нас есть офис, договор, репутация.

Это её успокоило. Но не до конца.

После беседы и выявления потребностей Валерии нужно было подтвердить, что мы не растворимся с её драгоценными ключами. Так что мы сели, открыли договор о предоставлении услуг, шаблон акта и заполнили всё вместе. Если договор на оказание услуг с нашей стороны остался неизменным (за исключением личных данных собственника), то в акт приёма-передачи мы даже внесли правочку:

• вписали все ключи поштучно: Валерия оставила нам два комплекта ключей, один из которых было необходимо передать будущим жильцам, а второй оставался нам (и его мы должны были вернуть собственнице, когда она вернётся).

• указали срок: "передача осуществляется для организации показов квартиры в период с 10.04 по 10.07.2024".

• добавили по просьбе Валерии пункт: "риэлтор обязуется не передавать ключи третьим лицам без письменного согласия собственника".

• приложили несколько фото квартиры на телефон (отправили одни и те же фото в наш чат для фиксации, чтобы ни одна из сторон не могла бесследно для другой их удалить).

Мы сразу обсудили правила, которых будем придерживаться. Показы - только по согласованию с Валерией (она на связи в том же чатике, где мы с ней обменялись фото, будет согласовывать встречи). Никакой передачи ключей третьим лицам: прорабам, друзьям, проверенным людям, никому. После каждого показа - короткий отчёт в чат: "Показ прошёл, всё ок, ключи на месте, работаем дальше".

Валерия прочитала, глубоко вдохнула ещё раз, и подписала договор с актом.

Всё гениальное просто. Разговаривать с людьми нужно, понимать их опасения, и уметь с ними справиться.

***

За время командировки Валерии мы успели найти жильцов, организовать им созвон с хозяйкой, получить от неё подтверждение, и наниматели счастливо заселились (разумеется, заполнив уже свои документы). Оставалось вернуть один комплект хозяйке.

Когда Валерия вернулась, мы встретились в офисе. Она проверила ключи (все на месте), я показал журнал показов (12 визитов, 3 предложения, 1 договор).

Подписали акт возврата - зеркальный документ, где тоже проставили дату и указали, что ключи владельцем получены, претензий нет.

Наконец-то эту историю можно считать закрытой. Валерия приобрела новый опыт и успешно сданную квартиру, а я - историю, на примере которой можно разобрать работу с опасениями собственников.

Докину сюда краткую инструкцию, как передать ключи и быть спокойным:

1. Работайте только по договору. Устный сговор это риск. Договор + акт - это защита.

2. Детализируйте акт. Не "ключи", а «ключ от двери марки X, 1 шт". Чем точнее - тем меньше вопросов потом, и тем вам спокойнее.

3. Фиксируйте состояние квартиры. Фото/видео на телефон + короткое описание в акте. Это защита от "а кто это царапнул паркет" и других неурядиц.

4. Ограничьте срок и цель. "Для показов до 10.07" - не "на всякий случай".

5. Запретите передачу третьим лицам. Риэлтор отвечает за ключи лично. Никаких "я дал другу/другому агенту показать".

6. Держите связь. Чат, звонки, короткие отчёты - это нормально. Хороший риэлтор сам будет на связи.

7. Возвращайте ключи тоже по акту. Замкнули цикл - закрыли вопрос.

И анти-инструкцию, чего нельзя делать, даже если очень доверяете человеку:

• отдавать ключи без акта и договора. "Мы же знакомы" - не аргумент, когда вы возвращаетесь и не можете попасть в свою квартиру.

• писать в акте "ключи в неопределённом количестве". Считайте и вписывайте.

• разрешать "оставить ключи в офисе, чтобы вы потом забрали". Ключи - ответственность одного человека. Как только они оставлены "где-то", появляется риск того, что их потеряют, недоглядят и так далее. Отдали на руки - из тех же рук и заберите.

• игнорировать фотофиксацию. Лучше потратить 2 минуты сейчас, чем 2 недели доказывать потом, что этой царапины на ламинате не было, а на кухне висела картина.

***

Сдавать квартиру через третьи руки можно. Это не лучший вариант и не худший вариант, так просто можно, если вам так удобно. Хотите сдать квартиру с гарантиями и почувствовать себя защищённым? Сдавайте через агентство недвижимости ЭВО, мы за ваши интересы.

Привет, Пикабу! На связи Виктор, риэлтор из Питера, продолжаю читать ваши комментарии - увидел эти два. Вопрос справедливый, когда видишь такие цифры. Расскажу.

Напомню, о чём шла речь в посте: двухкомнатная квартира в элитном ЖК Grand House в центре Петербурга ушла за 59 млн рублей. Для многих это звучит как космос, сколько-сколько было предложено за квартиру?!

Да, именно столько. И можно даже дороже, это не предел по питерским квартирам. Давайте разберу по косточкам и по кирпичикам, из чего на самом деле складывается такая цена, и почему это не риэлторская накрутка и не махинация в стиле "десятка клиенту, остальное в карман", а чистая математика современного жилья в мегаполисе.

***

Начнём с локации.

Первое и главное: где находится квартира. Наш объект - исторический центр Петербурга, в шаговой доступности от Невского проспекта. Центр - это не просто адрес, это образ жизни, особенно в больших и старых городах, здесь собрана вся красота, весь движ и удобство перемещения тоже всё здесь.

Что это значит на языке денег:

• Престиж района: Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский, Центральный - здесь цена за квадратный метр может быть в 2-3 раза выше, чем в спальном районе на окраине.

• Инфраструктура: рядом Эрмитаж, Мариинский театр, лучшие рестораны, бутики и частные клиники.

• Транспорт: 10 минут пешком до метро (конкретно тут до Площади А. Невского) это в среднем плюс 10% к стоимости по сравнению с аналогом в получасе от метро.

Проще говоря, купить квартиру у метро в центре - это как купить билет в первый ряд на премьеру. Дорого, но оно того стоит для ценителей.

***

Продолжим форматом дома.

ЖК Grand House - не типовая панелька. Это клубный дом премиум-класса. Что в этом особенного?

• Год сдачи: дом сдан в 2021 году. Он новый по меркам недвижки. Да, уже не новостройка, но всё ещё новый. Новые коммуникации, современные лифты, энергоэффективные технологии - всё работает, ничего не течёт.

• Архитектура: авторский проект от бюро Intercolumnium, фасад из натурального камня, панорамное остекление. Это престиж и визуальное удовольствие, а не просто дом, в котором можно просто жить.

• Безопасность и сервис: закрытая территория, консьерж-служба, видеонаблюдение, подземный паркинг. Здесь можно спокойно выйти на территорию вечером прогуляться или перекурить, и не бояться, что что-то произойдёт. Для автовладельцев наличие парковки, ещё и закрытой - отдельный плюс, не придётся ломать голову, где запарковаться, в центре не то чтобы очень много места!

• Высота потолков: 3 метра. Как в старом фонде. Ощущение простора, возможность сделать второй свет или дизайнерский подвесной потолок.

Всё это формирует премиальную наценку. Люди платят за статус, комфорт, эксклюзивность. Одним важно понтануться. Другие просто привыкли к такому формату жизни. Судьбы и желания у всех разные.

***

Дальше про саму квартиру.

Допустим, её площадь - около 100 кв.м (типичный формат для премиум-сегмента в центре, плюс считать удобнее).

Что влияет на цену изнутри:

• Планировка: изолированные комнаты, просторная кухня-гостиная, оборудованный санузел (сейчас ещё страшное скажу, в некоторых таких квартирах ДВА санузла), гардеробная. И всё это удобно. Не кухня-кишка, в которой непонятно, как разместиться, и не комната, в которой углов больше, чем метража, за счёт выноса всяких вентиляций, подоконников, и других приколов от проектировщиков.

• Ремонт: если квартира продаётся с дизайнерским ремонтом (натуральные материалы, умный дом, техника люксовая), это может докинуть от 15 до 40% к стоимости самого факта наличия квартиры.

• Вид из окон: окна во двор-колодец даже в центре снизят стоимость, потому что темно, мало солнца, ощущение запертости. А окна в просторный, но закрытый двор, а ещё лучше - на проспект или с видом на реку или канал наоборот, повысят цену.

• Этаж: раньше все боялись протечек, так что за последний этаж можно было ещё и скидку получить, а сейчас наоборот, верхние этажи ценятся выше - меньше шума, лучше вид, нет соседей сверху.

И ещё немного о важном: в элитном сегменте покупатель часто ищет формат заезжай и живи. Он не хочет ждать ещё полгода, когда ремонт закончится, когда мебель с техникой завезут ему. Поэтому готовые решения под ключ тоже могут продаваться подороже.

***

Ну а теперь считаем, как из всего этого великолепия сложилось такая цена за обычную двушку в Питере.

1. Базовая цена «коробки» в центре: ~400-500 тыс. руб./кв.м × 100 кв.м = 40-50 млн.

2. Премия за клубный формат и сервис: +10-15% = +5-7 млн.

3. Дизайнерский ремонт и техника: +3-5 млн.

4. Видовые характеристики и этаж: +2-4 млн.

5. Редкость предложения: в центре новые дома сдаются нечасто, а спрос от состоятельных покупателей стабильный: цена не опустится.

Итого: 40 + 7 + 4 + 3 + 5 = 59 млн. Всё сходится.

Если я после этого скажу собственнику, что его квартира уйдёт за 10 лямов, ему будет выгоднее плюнуть мне в лицо и найти другого специалиста. Люди же не слепые. Да, собственники в другом городе, но они могут (как и вы, кстати) открыть какой-нибудь Циан и посмотреть, за сколько там объекты выставлены. Вот, например, сейчас висит, объявление не моё, но показательно:

А если даже собственник мне поверит и я положу себе мимо кассы 40 лямов в карман, замучаюсь их отмывать потом. Проще сразу всё провести законно (мне налоги платить, собственнику налогу платить, всем налоги платить!). Так что нет, спасибо, мимо кассы не считаю.

***

Интереса ради, давайте каверзный вопрос: а если рассмотреть стандартную двушку, не в премиум-сегменте? Где-нибудь на окраине, в панельке?

Для контраста: та же площадь, но в панельном доме 1980-х на окраине, без ремонта, с окнами на парковку. Они поменьше, чем премиальные, квадратный метр в них дешевле, и редко случается, что там есть за что доплатить прям космически много.

• Цена за кв.м: ~200-250 тыс. руб. для вторички

• Метраж: 50 кв.м., умножаю на 220 тыс = 11 млн.

• Средней руки ремонт (не бабушкин, но и не супер-современный), функционирующая техника от владельцев: ну допустим + 1 млн за это

• Видовые характеристики: пятый этаж, окна на парковку, накинуть не за что.

• Редкость предложения: на окраине таких квартир сотни, если не торопиться – можно не понижать стоимость, если горит, можно снижать постепенно.

Итого в среднем квартира уйдёт за 12 млн. Разница почти в 5 раз. В одном и том же городе. Да, так бывает.

***

Так как корректно оценить свою квартиру или ту, которую собираетесь купить, чтобы понять, не нагрели ли вас?

1. Не ориентируйтесь на среднюю стоимость по городу. По Питеру средняя цена квартиры таким образом около 30 млн, и что теперь, за эту цену ставить и однушку в Мурино, и элитную трёшку на Невском? Цена формируется индивидуально. Смотрите на предложения именно в своём районе, в своём доме, делайте поправку на метраж и состояние квартиры.

2. Учитывайте не только чистоту в квартире, но и чистоту квартиры – в смысле, юридическую. Готовность документов, адекватность собственников — это тоже влияет на цену и скорость продажи

Недвижимость это не лотерея. Здесь всё достаточно чётко, пальцем в небо определить что-то не получится, как и провести мимо кассы - если вы, конечно, хотите работать дальше именно на этом рынке.

Продаёте квартиру в Петербурге или Ленинградской области и хотите понять её реальную рыночную стоимость — не гадайте на кофейной гуще. Обращайтесь в ЭВО. Мы не просто назовём цифру, а объясним, из чего она сложилась, и поможем выстроить стратегию продажи, которая приведёт к сделке.

А вы как думаете: справедлива ли цена в 59 млн за двушку в центре? Или это уже перебор? :)

Вот зацепился за комментарий под этим постом. Серьёзно, а что делать, если в квартире живут левые люди и за аренду не платят? Напишу по своему опыту.

***

Павел, хороший парень, сдал свою однушку на Ладожской самостоятельно. Нашёл милую девушку Ингу, с которой они заключили договор на полгода, всё чинно-благородно. Первые два месяца оплата упала на карточку вовремя, Павел был очень доволен, и думал, что так будет и дальше.

На третий месяц... тишина. Инга не заплатила вовремя. И через день не заплатила. Ещё и перестала отвечать на звонки, а сообщения читала, но молчала. Павел уже паничку словил, может, с ней случилось чего нехорошего? На пятый день Инга соизволила написать: «Простите, задержка на работе, всё переведу на днях». Проходит неделя - денег нет. Ещё неделя... Ну, вы поняли.

Что делать Павлу? Менять замки ночью? Выносить ингины вещи на лестничную клетку?

Ни в коем случае, иначе Павел сам бы рисковал стать нарушителем. Записываем.

***

Алгоритм действий: как вернуть деньги и/или выселить неплательщика

Шаг первый - фиксируем всё на бумаге (то есть, в телефоне, на планшете, везде, где вы с вашим арендатором связывались)

Прежде чем что-то предпринимать, собираем доказательства и подтверждения:

1. Скриншоты переписки, где арендатор признаёт долг или обещает заплатить.

2. Выписку из банка, подтверждающую, что платежей нет.

3. Даты и время звонков (можно просто в заметках записать, но лучше заскринить).

Шаг второй - пробуем договориться по-человечески.

Понимаю, что в этот момент уже печёт и хочется трясти арендатора за шкирку, чтобы из него выпала оплата, но. У каждого из нас случается форс-мажор. Даже взрослым людям иногда страшно или стыдно признать, что что-то пошло не по плану. Как хозяин, опередите, спросите, всё ли в порядке.

Как можно это сделать:

1. Позвонить или написать арендатору спокойно и без наезда, спросить, когда заплатит.

2. Чётко озвучить сумму долга и сроки, когда вы ждёте оплату.

3. Предложить альтернативные способы оплаты (гусары, молчать): разбить платёж на два, отсрочить.

Часто на этом этапе история заканчивается: человек собирается, находит деньги, платит. Или честно говорит: «не потяну, съезжаю». Это бывает, разойдётесь, потом он доплатит пропущенное.

А если на этом ничего не закончилось?

***

Для всех дальнейших действий важно, чтобы договор об аренде существовал и, желательно, был на руках. Если договора нет, это проблема: устные договорённости в суде не работают, никто не примет заявление с основанием "ну честно, дядя, мы договорились, что будет так, а она теперь морозится".

Время переходить к серьёзным действиям.

Шаг третий - официальная претензия.

Если по-хорошему не вышло и арендатор продолжает кормить завтраками, вы, как собственник, имеете полное право перейти к формальностям. Для начала, написать письменную претензию.

Что в ней указать:

• ФИО арендатора и адрес квартиры.

• сумму задолженности и период просрочки.

• требование погасить долг в течение 3-5 дней.

• предупреждение в вольной форме, например, "в случае неоплаты буду вынужден расторгнуть договор и обратиться в суд».

Отправляем заказным письмом с уведомлением о вручении или вручаем лично, требуем подписаться. Это не потому, что вы любите автографы, а ваша страховка для суда - чтобы арендатор не соскочил со словами "ничего не знаю, меня не предупредили".

Шаг четвёртый - расторжение договора и подготовка к выселению

По закону (ст. 687 ГК РФ), если арендатор не платит более двух месяцев подряд при краткосрочном найме (до года), собственник имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Расторгнуть, а не нагадить ему! Следующие действия делать нельзя, это попадает в категорию "самоуправство", и за это можно схватить штраф потом!

Собственнику нельзя:

• менять замки в отсутствие жильца.

• выносить вещи на лестничную клетку.

• отключать свет, воду, отопление.

• угрожать, давить, применять силу.

Шаг пятый - обращение в суд.

Если претензия не сработала, и арендатор ни платить, ни съезжать не хочет, то вы имеете полное право подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры. К иску нужно приложить:

• копию договора найма.

• копию претензии с подтверждением отправки.

• выписку из банка об отсутствии платежей.

• расчёт задолженности

Судебный процесс занимает 1–3 месяца. После решения суда подключаем приставов - они организуют законное выселение и взыскание долга.

Если по какой-то причине суд не хочет принимать ваше дело (всякое бывает), на него тоже есть рычаги воздействия. Не принимают? Пишем персонально письмо председателю районного суда, в письмо вкладываем заявление об ускорении рассмотрения дела. Председатель бездействует? Пишем жалобу на нарушение сроков в Квалификационную коллегию судей. Молчат даже на этом уровне? Идём выше. У каждого есть какая-то инстанция "повыше", не бойтесь писать в разные учреждения. Да, это муторно, но это действенно.

***

А мы вернёмся к Павлу: у него-то чем всё закончилось?

Павел оказался парнем разумным и спокойным. После двух недель тишины он отправил Инге написанную и сфотографированную претензию, он даже на почту не ходил. Просто написал, сфоткал и отправил, подписав, что не хочет судиться.

Инга вышла на связь. Призналась, что потеряла работу, надеялась занять, но оказалось не у кого, тянула время как могла. Павел в целом ситуацию принял и в суд так и не пошёл, ограничившись выставленными условиями: Инга съезжает через 10 дней, куда хочет, и в течение трёх следующих месяцев закрывает образовавшийся долг.

Учитывая, что больше я об этой истории ничего не слышал... наверное, Инга всё-таки выполнила обещанное.

***

Резюмирую: заключайте договор, берите залог, и контролируйте иногда своих арендаторов. Тогда всё будет нормально - в большинстве случаев.

Да, вы можете нарваться на бесчестного человека. Да, он может вас обмануть, наобещать с три короба, уйти в игнор к моменту, когда надо будет платить. Но у вас есть возможность пойти в суд и рычаги воздействия на этот самый суд.

Если вы сдаёте квартиру в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и хотите спать спокойно, не переживая за свои платежи по аренде, жду вас в агентстве недвижимости ЭВО. Мы знаем, как защитить ваши интересы и обеспечить стабильный доход от недвижимости. Без нервов, судов и воплей "Инг, где деньги".