О недвижимости понятно #4: как продать или купить квартиру дистанционно
Никто не может покинуть Омск. Но Игорь надеется, что сможет. Игорь покупает квартиру в Санкт-Петербурге… Как ему это сделать?
Привет всем! На связи питерский риэлтор, рассказываю вам о разных нюансах сферы недвижимости понятным языком. Сегодня добрался до комментариев к первому варианту этого поста: у вас явно появились вопросы, как это бабуля со студентом просто перевели деньги за аренду, вникуда, без всего.
Так вот: вникуда и без всего через агентство не получится точно. Нам самим нужно своего клиента и себя обезопасить. Но по уму можно сделать даже самостоятельно и заключить договор дистанционно, а деньги передать безопасным способом - что за аренду, что за куплю-продажу.
Давайте разберём, как именно, на примере Игоря из Омска, который отчаянно мечтает его покинуть и уехать в Петербург...
Сразу скажу: освещу самые распространённые вопросы и шаги. В нюансах можно долго копаться, и их проще сделать темами для новых постов или разобрать в комментариях.
***
Игорь живёт в Омске, но давно мечтает переехать в Петербург. Он нашёл на Циане отличную двушку в Московском районе. Продавец - Олег, адекватный парень, который хочет быстро, но честно продать свою квартиру.
Игорь связывается с ним: - Олег, квартира огонь! Но я в Омске. Как всё оформить, чтобы я приехал в Питер - и сразу стал хозяином квартиры?
Олег чешет затылок:
- Ну... можно по почте? Или как-нибудь дистанционно?
Можно. Главное всё сделать по уму, и начать с осмотра квартиры.
***
Шаг 1: осмотр квартиры онлайн
Так как Игорь не может просто приехать и посмотреть квартиру, потому что для этого ему надо взять билет на самолёт, добраться и где-то остановиться, вариант с личным просмотром отпадает. Что делать?
Хорошо, что мы в двадцать первом веке живём, есть интернет!
Видеозвонок в реальном времени. Не просто «скиньте фотки», а именно звонок: Олег ходит по квартире, показывает углы, открывает краны, включает свет. Игорь задаёт вопросы: «А что за шум?», «А окно на какую сторону?».
Детальные фото. Попросите снять не только «парадный» вид, но и «изнанку»: состояние труб, электрощиток, балкон, подъезд, двор.
Онлайн-карты и отзывы. Изучите район на Яндекс.Картах, почитайте отзывы о доме на местных форумах.
Олег, как продавец, может прислать дополнительные фотографии своему потенциальному покупателю по запросу, и даже провести ему видеоэкскурсию.
Зачем нужен видеозвонок? Зачем вообще нужен просмотр квартиры в любом формате? Затем, что покупатель с пространством не знаком. Он не знает, в каком состоянии краны, плинтуса, скрипит ли пол, гудят ли соседи, и так далее.
Да, очный показ - это всегда быстрее. Опытный агент может показать квартиру за 10-15 минут, сразу ответив на самые популярные вопросы клиента. Видеопоказ дольше за счёт того, что человек полагается только на своего "экскурсовода": на то, как тот пронесёт его по квартире, как ответит на вопросы, будет ли согласен показать всякие укромные уголки.
Лайфхак: запишите видеозвонок (предупредив своего экскурсовода). Потом можно будет пересмотреть детали, которые упустили в моменте.
***
Если показ удался, и Игорь с Олегом остались довольны друг другом, можно переходить к следующему шагу.
Шаг 2: проверка документов
Игорь не может просто так прийти и проверить документы на квартиру из рук Олега. Но это не значит, что нужно верить ему на слово: вдруг квартира не его, или что-то с оформлением не так?
Что запросить у собственника в электронном виде:
Выписку из ЕГРН (свежую, не старше 30 дней) - в ней виден собственник, обременения, аресты.
Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.
Паспорт продавца (разворот с фото + прописка) - для сверки данных.
Справку об отсутствии долгов по ЖКУ - можно попросить фото из личного кабинета ЖКХ.
Как проверить:
Выписку из ЕГРН можно перепроверить самостоятельно на сайте Росреестра по номеру объекта.
Паспорт - через сервис проверки на сайте ГУВМ МВД (на предмет действительности).
Важно: если в документах есть несовершеннолетние собственники, ипотека, маткапитал - лучше не рисковать и привлечь юриста, даже дистанционно. С этими моментами нужно разбираться отдельно.
Олег, кстати, тоже в этот момент может проверить Игоря: попросить у него фото паспорта, и пробить его по базе, чтобы удостовериться, что тот тоже не мошенник.
***
С документами порядок, не вскрылось никаких неприятностей? Игорь уже потирает руки, он ещё на шаг ближе к своей мечте! Осталось не так уж и много: подписать договор, и... а как это сделать? Всё-таки без личной встречи не обойтись?
Шаг 3: как подписать договор, если вы в разных городах
Самый простой способ сейчас - провести такую сделку через любой крупный банк. Для этого понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) - она приравнивается к настоящей рукописной подписи, и имеет полную юридическую силу.
Получается следующая схема:
собственник и покупатель обращаются в банк (в один и тот же, но в своих городах),
менеджеры банка координируют процесс из разных городов,
документы готовятся, проверяются и заверяются дистанционно,
завершается всё электронной регистрацией права собственности.
Также можно заключить дистанционный договор через нотариуса: в этом случае он подготовит документы и направит их на регистрацию.
***
Подождите, договор - это здорово, а как насчёт денег? "Вы забыли о деньгах, о деньгах, дорогой друг!" (с). А это уже следующий шаг, если с тремя предыдущими всё прошло как положено.
Шаг 4: расчёты - как не потерять деньги и доставить их получателю в обмен на ключи
Самый нервный момент для обеих сторон. Игорь думает: "что, если я переведу деньги, а он не отдаст ключи?". Олег думает: "а вдруг я не увижу своих денег, и останусь без квартиры ещё вдобавок?"
Самые безопасные варианты для дистанционной сделки:
Аккредитив в банке.
Игорь открывает аккредитив на имя Олега в своём банке.
Деньги блокируются на счёте.
Олег получает их только после того, как предоставит в банк документы о переходе права собственности.
Сервисы безопасных расчётов (СБР) - например, через площадки-агрегаторы или крупные банки.
Игорь вносит деньги на счёт платформы со своей стороны.
Деньги хранятся на защищённом счёте платформы.
После передачи права собственности средства переводятся Олегу.
Важно: очевидный факт, никогда не переводите деньги «на карту просто так». Даже если Олег звучит чертовски убедительно.
***
Сделка в Росреестре оформлена, все документы у наших граждан на руках, и Игорь наконец-то вылетает в Санкт-Петербург - теперь он полноправный владелец квартиры! Остался последний шаг, попасть в неё...
Шаг 5: как получить ключи, приехав в Питер
Проверенные варианты:
Личная встреча. Самый простой способ: договорились о времени, встретились у квартиры, подписали акт приёма-передачи, Игорь получил ключи, и все разошлись, довольные друг другом.
Доверенное лицо. Если Олег не может быть в Питере (или не хочет смотреть Игорю в глаза), он может передать ключи своему другу/родственнику по нотариальной доверенности.
Ключница/сейф. Олег оставляет ключи в сервисе ключниц (есть в некоторых ЖК) или даже в банковской ячейке. Код сообщает Игорю после подтверждения регистрации сделки.
Акт приёма-передачи - обязателен! В нём фиксируется:
Дата и время передачи.
Состояние квартиры (можно приложить фото).
Перечень передаваемого (ключи, пульты, документы).
Подписи сторон.
***
Ура? Ура, поздравляем этих двоих с успешной сделкой!
Могло ли что-то пойти не так? Да, могло: чаще всего это вопросы с погашением коммунальных платежей (старый собственник забыл передать показания счётчиков, новый удивляется счёту на следующий месяц); вопросы с пропиской других граждан в квартире; отсутствие согласия супруги на продажу (если у Олега есть жена Ольга, и она не давала согласия на продажу этой квартиры, приобретённой в браке, сделка подвиснет).
Игорь и Олег в итоге всё сделали и провели свою сделку успешно: Игорь прилетел в Питер, подписал акт, получил ключи, и теперь каждый день пьёт кофе с видом на двор-колодец. Олег получил деньги, Игорь - квартиру. Все счастливы.
Но давайте честно: самостоятельная дистанционная сделка - это как собрать шкаф без инструкции. "Можно, но зачем?", как говорится.
Если вы в Санкт-Петербурге и хотите купить, продать или сдать квартиру дистанционно - обращайтесь в агентство недвижимости ЭВО. Мы не просто поможем с документами, а возьмём на себя весь процесс: от проверки объекта до передачи ключей. С безопасными расчётами и юридической защитой, чтобы всё точно было гладко!
