Привет, Пикабу! Я программист, и у меня странное хобби. Каждый день я собираю цены на новостройки Москвы. Пока нормальные люди листают мемы, я парсю сайты 30+ застройщиков и строю графики. Мама спрашивает, когда женюсь. Я показываю ей графики цен за метр. Она больше не спрашивает.
Так вот, на днях я изучал проект «1-й Измайловский» от застройщика 1 ДСК и заметил кое-что интересное на графике цен за квадратный метр.
Видите разрыв между линиями? Студии (бирюзовая линия) стоят около 650-700 тысяч за метр. А двушки (синяя) - около 350-400 тысяч. Разница почти в два раза. То есть квадратный метр в студии стоит как два метра в двушке.
Ну ладно, может это средние цены так играют, подумал я. И пошел смотреть конкретные квартиры.
И вот тут стало совсем весело
Нашел студию №862 и двушку №867. Оба варианта в одном корпусе (4-й), одна секция (8-я), один этаж (32-й), обе без отделки. Идеальный эксперимент, никаких переменных. И вот что имеем:
Студия: 28.8 м², цена 17 772 883 ₽ (617 тыс. за метр)
Двушка: 45.2 м², цена 16 547 404 ₽ (366 тыс. за метр)
Перечитайте еще раз. Студия в 28 метров стоит на 1.2 миллиона ДОРОЖЕ, чем двухкомнатная квартира в 45 метров. На том же этаже. В том же корпусе.
Если вы пришли к застройщику и купили эту студию, не посмотрев соседние лоты, вы заплатили 617 тысяч за метр. А ваш сосед по этажу в двушке - 366 тысяч. У него квартира в полтора раза больше и при этом дешевле. Представьте его лицо, когда вы встретитесь в лифте и начнете хвастаться покупкой.
"Ну это же один случай, совпадение!"
Не совсем. Если посмотреть на график, разрыв цен между студиями и двушками держится стабильно. Это не глюк, это ценовая политика. Застройщик просто знает, что студии покупают люди с ограниченным бюджетом, которые смотрят на итоговую цифру, а не на цену за метр. 17 миллионов звучит как "ну, терпимо для Москвы". А что за эти деньги можно взять квартиру побольше, многие даже не проверяют.
Конечно, чаще двушка все-таки дороже студии по общей цене. Но переплата бывает совсем небольшая, а площадь при этом в полтора-два раза больше. Если смотреть именно на цену за метр, двушки и трешки почти всегда выгоднее.
Зачем я вообще это рассказываю
У меня есть сайт mskmeter.ru, где можно посмотреть такие графики по каждому ЖК Москвы. Выбираешь застройщика, проект, и видишь динамику цен с разбивкой по комнатности. За три секунды понятно, какие лоты переоценены, а какие относительно выгодны.
Вот зачем нужны графики. Не для того, чтобы аналитиков из себя строить, а чтобы за минуту увидеть то, что застройщик надеется, что вы не заметите.
В телеграм-канале (t.me/mskmeter) каждый день бот публикует сводки по скидкам, а сервис автоматически проверяет, реальная скидка или "от накидки". Все бесплатно и без рекламы. Так же пиши там про подобные аномалии рынка и тренды.
