Приветствую, мои дорогие подписчики и все любители загородного домостроения! Меня зовут Илья, работаю инженером стройконтроля и специалистом по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.
Сегодня короткий пост, который опровергает фантазии о том, что ликвидность определяется материалом стен здания. То есть, дом из кирпича более ликвиден, чем каркасник или там, газобетон ликвиднее сруба. Для начала, напомню, что ликвидность - это способность товара быть проданным по рыночной цене в короткий срок. То есть, грубо говоря - способность оставаться востребованным всё время эксплуатации.
Один мой заказчик ищет себе дом в районе Ярославки и периодически находит варианты. Сначала присылает их мне на первичное одобрение, затем едет смотреть по моему чек-листу из этого поста Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца, а уж потом, если всё в первом приближении нормально, еду осматривать дом я.
И вот прислал он мне такой вариант. Дом в Хотьково, 60 км от МКАД. Место неплохое, вокруг цивилизация. Площадь 350 м2, кирпич.
Внутри риэлторы очень мило пытались изобразить домашний уют, поставив стол со стульями и натащив горшков с фикусами, но отделка черновая и та не вся.
Типичный случай, когда кто-то решил запилить себе дворец, но не рассчитал, что казна у него не царская. Ладно, посмотрим на дом снаружи.
1. Проекта не было или лепили что-то под желание заказчика, т.у. крыша пристроя не попала под окно. Вероятнее всего, планировалось маленькое окошко, как рядом, потом кто-то решил поставить большое, ну а потом поняли, что конёк приходит прямо в него.
На самой крыше пристроя следы множественных прилётов снега, похоже, водостоки оторваны ими же. Неудивительно, наверху никаких водостоков или снегозадержателей не видно.
2. Не попали опорой на фунламент, пришлось приливать кусок плиты, либо это трещина, просто на фото так объёмно выглядит. Фото зашакалено, не поймёшь. Но то, что с фундаментом какая-то петрушка, ясно.
3, 4. Везде следы сырости и плесени. Очевидно, дом стоит давно, без консервации. Вода льётся в бетон, потом замерзает и постепенно разрушает конструкцию.
Ну, ладно. 350 квадратов за 9,45 млн. с участком и электричеством это подарок по сегодняшним ценам. 27 000 рублей за квадратный метр, при рыночной цене 100 000. Можно и потерпеть некоторые неудобства. Отремонтировать, почистить и въехать. Если... его будет возможно отопить. Потому, что покупать его в качестве летней дачи, на мой взгляд, немного расточительно.
А то, что в объявлении написано - Высота потолков: 1 этаж — 2.9 м, 2 этаж — 3.3 м, 3 этаж — до 4.5 м, говорит о том, что топить придётся немаленький объём. Можем даже посчитать какой.
Предположим, у нас все этажи имеют одинаковую площадь - 350/3=116 м2. Тогда на первом этаже у нас будет 301,6 кубометра, на втором 382.8, на третьем пусть средняя высота 4 метра и тогда будет 464 куба. Итого у нас 1 148,4 куба воздуха, который нужно греть. Чтобы нагреть куб воздуха на +10 градусов за час надо потратить 3.6 Ватт электроэнергии. Будем греть с нуля до +20. Значит, будем тратить 7.2 Ватта на куб. Греем 1 148,4 куба при помощи 7.2 Ватт на куб = 8,2 кВт. Понятно, что это при идеальных стенах. И понятно, что реальная мощность нагревательных приборов должна быть выше, чтобы они не работали на пределе. Ну, даже если это будет 10 кВт, вроде бы нам хватает выделенной мощности в 15 кВт.
Что же у на со стенами? Давайте спросим у риелтора.
И тут сразу печаль - стена полтора кирпича (380 мм) это практически жить на улице. Она на треть не соответствует нормам теплосопротивления стен для Подмосковья. Прикинул для пустотелого кирпича.
Дальше посчитал теплопотери руками, получилось, что при нуле градусов нужно постоянно греть дом системой отопления с мощностью около 17 кВт*ч. Для прикола закинул исходные данные в нейросеть и получил
В общем, выделенной мощности электричества не хватит, а газа там нет. Это, кстати, при нуле. А что будет при -20 градусах? Ледяная мгла. В общем, недешёвый в эксплуатации замок получается.
Вот и выходит, что ликвидность заключается не в материале здания, а в возможности его использования по прямому назначению с минимальными затратами на ремонт/утепление/отопление после покупки. Поэтому, кирпичный трёхэтажный дом с площадью 350 м2, в 5 минутах пешком от ЖД станции, в 40 минутах езды от МКАД, в центре инфраструктуры и на ухоженном участке стоит дешевле нового каркасника в черновой отделке с площадью 120 м2, в каком-нибудь КП. И не продаётся.
Большинство покупателей сегодня поумнело и не хочет покупать дворцы для красоты, в которых невозможно комфортно жить. Те, у кого есть деньги на дворцы, покупают их в странах с тёплым климатом. Все, кто строит или покупает дома сегодня, хотят начать жить в них как можно скорее. Т.к. это позволит избавится от платежей за аренду квартиры или сдать имеющуюся квартиру. Купленный дом должен быть как минимум, конструктивно надёжным и низкозатратным в эксплуатации. Поэтому, мой заказчик не захотел стать Королём Ночи в Ледяном замке, хоть он и находился в центре цивилизации.
Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакт в профиле.
И благодарю всех, кто жертвует мне монеты через магазин Пикабу.
