Серия «Про недвижимость серьезно»

Проблемы ликвидности в кирпичных недостроях не в том, что они кирпичные, а в том, что они недострои.
И это я не говорю про объект, который ТС разбирает в примере.
Посмотрите на даты публикации - объект вышел в реализацию в конце октября.
По цене 9,45 млн. Судя по тому, что видеообзор уже снежный, а фото с травкой на улице почти все сгенерированные, также как и цветочки в помещение доставлены нейросетью, почти месяц колебали цену пока щупали отклик - нормально запустили его после первого снегопада.

А теперь немного из моего личного опыта. Средний срок экспозиции квартиры по рыночной цене - 2-3 месяца на стагнирующем рынке. Загородной недвижимости сегмента комфорт - в среднем - сезон. Если за сезон загородный объект не ушел, значит проблема или в цене или в рекламе. Теперь - когда начинается сезон в загородке? Лет 6-7 назад - начинался он в апреле. Когда все растает. Сейчас сезон начинается в конце февраля - начале марта. А к ноябрю он заканчивается.
То есть, данный конкретный объект еще даже на рынок не вышел. Поэтому о его ликвидности можно будет говорить только к концу года.

В основном покупателей пугает то, что он не достроен.
Если сейчас пойти осмечивать его до состояния "под ключ" - меньше чем 7 млн, я уверена, там не будет. Даже с учетом наличия жб ленты под забор. Плюс подключение газа - в Хотьково это около 650 тыр.

Ну и дизайн - очень сильно на любителя.

Поэтому, я соглашусь с ТС, что большинство покупателей за те же деньги выберет готовый каркасник. Пусть и меньшей площади, но в который можно въехать.
Но если рядом будут стоять: готовый дом из кирпича и готовый каркасник, то при одинаковой локации, инженерного оснащения, качества документов, внешнего вида, ремонта, площади участка, качества ограждения, наличия дворовых построек, ландшафтного дизайна и прочего, стоимость кирпичного дома будет минимум на 20% выше чем каркасного при тех же сроках продажи. Или срок продажи будет намного короче, при тойже цене.
При условии адекватной оценки спроса.

А сравнивать кирпичный недострой на 350 квадратов с готовым каркасником 120 квадратов - это как сравнивать Гелик, который стоит в гараже, и новенький матиз из салона. Те, кто не знает что делать с геликом, просто выберут ту машинку, которая на ходу. А те, кто разбираются - проверят - можно ли его починить, соотнесут свои возможности с необходимостями и если все совпало, возьмут гелик, потому что в долгосрочной перспективе - это выгоднее и безопаснее.

что необходимо проверить перед арендой квартиры, на какие документы обратить внимание и как убедиться, что тот кто сдает тебе жилье действительно является собственником

1. Просите показать паспорт. Сверяете фото с личностью.
проверяете действительность паспорта: https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form?_=1768857910238
2. Просите заказать выписку из ЕГРН при Вас. Бесплатная приходит мгновенно.
https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form
В результате собственнику в личном кабинете придет несколько файлов: *.pdf , *.xml и *.sig
Собственник заходит в "Заявления" напротив слова "Документы" справа - три точки. Нажимает, возникает окно "отправить на почту". Стирает свою почту, вводит Вашу. При этом его почта от госуслуг не меняется. Вам приходит на почту письмо с госуслуг с актуальными данными. Смотрите кто собственник, сколько их, есть ли аресты.
Если собственников несколько, подписывать договор должны все или у подписанта должна быть нотариальная доверенность на подписание и получение денег.

Если у собственника нет под рукой госуслуг, и егрн он заказывал раньше и она у него на почте, то просите прислать выписку из ЕГРН Вам на почту, скачиваете файлы и загоняете их в соответствующие окошки: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/egrn/200891
Естественно, содержимое выписки изучить.
Далее, если выписке больше двух дней, или если собственник предоставил только бумажную выписку из ЕГРН, после изучения выписки заходите на:
https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online
Выбираете "помещение", вводите кадастровый номер, капчу и сверяете номера о записи в ЕГРН с номером Собственности.

P.S. этот ответ не о том как читать ЕГРН. Но раз мне сделали замечание, выношу в пост:
При совместной собственности может подписывать один из собственников. При этом запись о собственности будет одна.
Если ребенок несовершеннолетний, то с 14 лет он подписывает сам с согласия любого из родителей, который тоже подписывается. И обязательно должно быть согласие опеки. И отдельный детский счет.

В общем, по мере увеличения действующих лиц увеличивается количество вариантов развития событий. Например, если квартира сдается по доверенности, добавляется проверка доверенного лица и действительности доверенности: https://reestr-dover.ru/

Я бы выделила другое.

1. При выборе квартиры опирайся в первую очередь на потребности своей семьи/себя, а не на советы в интернете. Если перемещаешься в основном на авто, то важнее наличие большой парковки рядом с домом (или возможность купить машиноместо до 500 метров от подъезда). Кому-то важно наблюдать за ребенком во дворе из окна и тогда он выбирает второй этаж. А кого-то пугает одиночество и тогда человек выбирает окна на Можайску, чтобы всегда видеть что рядом есть жизнь.

2. Опирайся на реальные привычки и ритуалы семьи, а не на навязанные интернетом мнения. Да, конечно, квартира в новом доме - это хорошо, но иногда лучше взять малогабаритную трешку, чтобы у каждого была своя спальня и общая гостиная, в старом доме, чем однушку в новом и всю ночь не спать, потому что один из супругов храпит, а второй - одеяло отнимает)

3. Опирайтесь в выборе не только на картинку, свои мечты, но и на свои возможности. Квартира в элитном доме клубного типа - это не только красиво, но и дорого в обслуживании. Закрытая территория, круглосуточная охрана, еженедельные праздники, устраиваемые УК оплачиваются из кармана жильцов. Консьержка в в подъезде - это плюс 500-700 рублей к ежемесячной оплате, а швейцар - плюс 2-4 тысячи.

Как уже писала - редко беру квартиры в аренду. Только для своих клиентов. Но сейчас одна квартира пришла. Район спальный. Комиссия - с собственника (то есть - без агентских от арендатора) и уже второй день личка завалена сообщениями, и телефон не замолкает.
Списки поступивших опубликованы, студенты рванули в Москву.
Половина звонков содержит следующую информацию: мы приехали, вещи в камере хранения, хотим сегодня заселиться. Половина от второй половины: мы приезжаем/прилетаем завтра-послезавтра/в понедельник, и с вещами готовы заселиться.

Не знаю как у других агентов/собственников построена работа, но мои клиенты привыкли так:
- показываю квартиру, интересанты смотрят на квартиру, я смотрю на интересантов, разговариваем, выясняем разные важные друг для друга моменты, расходимся.
- спустя время собираю обратную связь: готовы ли снять.
- кандидатуры потенциальных нанимателей обсуждаются с собственником.
- составляется и согласовывается договор найма (дистанционно), производится обмен документами (нанимателей проверить хотя бы по базам розыска и судам), проверяют ли наниматели собственника - не знаю. Назначается дата и время встречи.
- встречаемся,. подписывается договор, передается квартира и ключи, производятся расчеты.
Очень редко все это происходит в один день, потому что собственники не просто так отдали мне ключи и право на показ - им не удобно мотаться на показы и они не могут сорваться и поскакать на договор, да и проверка занимает какое-то время.

Поэтому, дорогие родители, пожалуйста, закладывайте несколько дней на поиск квартиры. Лучше несколько дней пожить в гостинице или хостеле, но спокойно найти нормальную квартиру.

Второй момент: если люди не очень хорошо знают Москву, то может происходить дикий перекос по географии. Пример: Студент поступил в учебное заведение на Коптевском пер, а снимать квартиру родители собрались в Марьинском парке. Я спрашиваю: "Вы понимаете, что чаду нужно будет в одну сторону добираться полтора часа двумя пересадками? "
Ответ: "Ничего, поездит, зато без агентских".
Возможно, но не проще ли поискать поближе, что даст возможность сэкономить на проездах и на питании.
Кроме того, не многие обращают внимание на наземные виды транспорта. Конечно, метро - самый удобный и быстрый вариант. Но и автобусы сейчас вполне комфортный способ перемещения. При этом, квартиры чем ближе к метро - тем дороже. Но вполне возможно, что от удаленного уголка микрорайона Вашему чаду будет очень удобно добираться до места учебы.

Третий: в Москве чаще всего принята система оплаты такая: арендатор оплачивает ежемесячный платеж и переменную часть коммунальных услуг, которые возникли в связи с его проживанием: свет, вода, водоотведение (канализация), плюс интернет.
Замена фильтров - тоже за счет арендаторов.
Отопление по счетчикам бывает в основном в новых домах. Тогда эту переменную часть тоже возлагают на арендаторов. Обязательно уточняйте этот момент, чтобы не было потом сюрпризов.

Четвертый: если по фотографиям не хватает чего-то из мебели, не стесняйтесь спросить о возможности приобретения необходимого в счет арендной платы. Это нормально и многие соглашаются.

Пятый: пожалуйста, спокойно отнеситесь к допросу, который устраивают по телефону. И спокойно относитесь к отказам. Отказ в показе на этапе телефонного разговора - это экономия Вашего времени.
Если я сдаю квартиру, я уже представляю - какие моменты для собственника недопустимы.

Шестой: лучше звонить. Если пишите сообщение, то проще написать сразу мини-презентацию:
"Добрый день. Заинтересовались квартирой. Планируем проживать втроем: я, собака и попугай. Возраст - такой-то, занимаемся тем-то. Мы оттуда-то, гражданство такое-то. Вредные привычки такие-то.
Для нас важно то-то, то-то.
Удобно посмотреть тогда-то
Телефон для связи такой-то"
Это не потому что мы охренели, а потому что так будет быстрее и проще дать Вам ответ.

Чтобы в дальнейшем не заваливали спамом, можно завести одноразовую симку.

Седьмой: Я не знаю ни одного агентства в Москве, которое берет деньги за предоставление контактов. Поэтому, если у Вас требуют деньги за номер телефона собственника - с вероятностью 99,9% - это мошенники! Не ведитесь!

Восьмой: иногда, на показе, чтобы квартиру не сдали другому, просят внести задаток тысяч пять. Здесь хз что Вам посоветовать. Хотя бы берите расписку на эти деньги от того, кому их передали с прописанием условия возврата если договор найма не будет заключен. Но тогда и хотя бы быстро проверьте действительность паспорта человека, которому передаете деньги: https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form?_=1755252471921

Вроде основные моменты осветила)

Легкой учебы Вашим студентам)

Повторюсь - это статистика по моим объектам (Москва и Московская область до 20 км от МКАД)
Я уже когда-то публиковала список досок объявлений по недвижимости. Объявление о продаже публикуется на 43 площадках, об аренде - на 26. Локальные группы не считаю - где-то их нет вообще, где-то несколько.
Итак, пойдем по порядку:
Аренда квартир.
В бюджете до 100 000 р/мес на первом месте - Авито, на втором - Циан, на третьем Яндекс-недвижимость.
В бюджете от 100 000 - Циан на первом, Авито - на втором.
Продажа квартир в Москве - Циан, Авито, Домклик.
Продажа квартир в Московской области - Авито, Циан, Домклик, Яндекс-недвижимость.
Продажа домов до 12-15 000 000 рублей - авито, циан, яндекс-недвижимость, муви.
Продажа участков и загородных домов до 3 млн рублей - авито, яндекс-недвижимость, циан.

Соотношение звонков с площадок по каждой категории разное, но в последние полгода плюс-минус стабильное. Причем, сохраняется даже при использовании инструментов продвижения.
Например: берем аренду эконом. При продвижении ее на циан, и непродвижении на авито, количество просмотров объявления на циан может увеличиться кратно, но при этом, количество звонков - почти не изменится.

Зачем мне эта статистика - для понимания лучшего расходования рекламного бюджета.

Конечно, первую неделю публикации смотрим всю статистику и усиливаем там, где реклама дает наибольший охват - именно на этих данных и получился этот пост.

И сразу отвечу на вопрос: а зачем еще 39 площадок, если основных, которые дают звонки - 4?
Потому что раз в полгода в совершенно случайном порядке на случайное объявление среагирует именно тот, кто купит этот объект) Нужно продать - значит стараемся использовать все возможные точки соприкосновения с потенциальными покупателями.


Дополнительно:
По продаже квартир в Москве - в основном сразу звонят.
По Московской области - чаще пишут.
По аренде - на Циан чаще пишут, с Авито - звонят.
Из 10 звонков в среднем семь дойдут до просмотра.
Из 10 сообщений по квартирам до просмотра в среднем доходят - 2.
По загородной недвижимости - из 20 сообщений приходит один.