Серия «Налоги»

Понижающий коэффициент применяется для того, чтобы продавцы не занижали искусственно цену в договоре для ухода от налогов.

По общему правилу используется коэффициент 0,7 (70% от кадастровой стоимости). Однако с 2025 года субъекты РФ получили право увеличить этот коэффициент до 1. Например, в Санкт-Петербурге с 1 января 2025 года уже применяется коэффициент 1. Для применения коэффициента имеет значение место вашей прописки, а не место нахождения недвижимости. В расчёте участвует кадастровая стоимость на 1 января года продажи.

Например, если в регионе установлен понижающий коэффициент 0.7, и в договоре указана сумма меньше, чем 70% кадастровой стоимости, налог всё равно посчитают с 70% кадастра. Это правило установлено пунктом 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.

Что делать: Уточнить размер коэффициента в вашем регионе. Я об этом писала в статье здесь.

Определяем минимальный срок владения.

Первый и самый важный шаг. Если вы владели недвижимостью дольше минимального срока — вы освобождаетесь от налога и подачи декларации полностью, независимо от суммы продажи и кадастровой стоимости.

Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы не платить налог?

• По общему правилу — 5 лет (статья 217.1 НК РФ),

• Срок сокращается до 3 лет, если:

· недвижимость получена по наследству;

· подарена близким родственником;

· приватизирована;

· передана по договору пожизненного содержания с иждивением (рента);

· на момент продажи это ваше единственное жильё (для жилых объектов);

· продаётся земельный участок, который был единственным и использовался вместе с единственным жильём.

С какого момента начинает исчисляться срок владения?

Важный нюанс: срок считается не всегда с даты регистрации в Росреестре. Вот основные исключения:

• Наследство — с даты смерти наследодателя,

• Договор долевого участия (ДДУ) — с даты полной оплаты по договору.

• Перепланировка или реконструкция — включается срок владения старым объектом.

• Объединение или раздел участков — с даты регистрации первого исходного участка (с учётом изменений 2025 года).

• Применение материнского капитала (с 2025 года) — с даты покупки недвижимости родителями.

• Выделение долей супругами — с даты возникновения совместной собственности, если нет брачного договора.

• Договор ренты — с даты регистрации права в Росреестре.

Если ваша ситуация подпадает под любой из этих пунктов — проверьте, не истёк ли уже минимальный срок. Это может полностью отменить необходимость подачи декларации.

Сравниваем цену продажи с кадастровой стоимостью.

Если срок владения оказался меньше минимального, переходим к расчётам. Налоговая не всегда считает налог с той суммы, что указана в договоре. Если цена сильно занижена, применяют кадастровую стоимость с понижающим коэффициентом.

Формула расчёта: Кадастровая стоимость × понижающий коэффициент региона = минимальный доход для налога.

Применяем налоговый вычет.

При продаже недвижимости вы имеете право на имущественный вычет. Его размер зависит от типа объекта.

Для жилых домов, квартир, комнат и земельных участков: вычет составляет 1 млн. руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ).

Расчёт налога и необходимость сдавать декларацию:

1. Декларация НЕ ТРЕБУЕТСЯ

Пример:

Цена в договоре 1 000 000 руб., понижающий коэффициент 0,7. Кадастровая стоимость на 1 января 1 200 000 руб.

Расчет: 1 200 000 ₽ × 0,7 = 840 000 руб.

Сумма с учётом кадастра не превышает 1 млн рублей:

Доход для налога: 1 000 000 ₽

Вычет: 1 000 000 ₽

Налог: 0 ₽

Почему декларация не нужна? Потому что в этой ситуации налоговая база отсутствует (доход полностью перекрыт вычетом), и сам доход не превышает сумму вычета. Объект налогообложения не возникает.

2. Декларация ОБЯЗАТЕЛЬНА.

Например, кадастровая стоимость = 1 600 000 ₽, коэффициент = 0,7. Получается сумма к расчету налога = 1 120 000 ₽

Доход для налога: 1 120 000 ₽ (так как эта сумма больше цены договора)

Вычет: 1 000 000 ₽

Налоговая база: 120 000 ₽

Налог: 120 000 × 13% = 15 600 ₽.

Возникает доход, который нужно декларировать.

Особенности для жилых домов и земельных участков.

Жилые дома.

Для жилых домов действуют те же правила, что и для квартир:

· Вычет — 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ),

· Минимальный срок — 3 или 5 лет (статья 217.1 НК РФ),

· Правило 70% или 100% кадастра (понижающий коэффициент) применяется обязательно (пункт 5 статьи 217.1 НК РФ).

Важно: Если вы продаёте жилой дом, который не был зарегистрирован как жилой (например, оформлен как садовый дом), применяются правила для иной недвижимости с вычетом 250 тыс. рублей, о которых будет рассказано ниже.

Земельные участки.

Для земельных участков правила полностью аналогичны правилам для квартир:

· Вычет — 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ).

· Минимальный срок — 3 или 5 лет (статья 217.1 НК РФ).

· Правило 70% или 100% кадастра применяется обязательно (пункт 5 статьи 217.1 НК РФ).

· Освобождение от декларации при продаже до 1 млн (с учётом кадастра).

Важное изменение с 2025 года: С 1 января 2025 года (Федеральный закон № 449-ФЗ) при объединении земельных участков срок владения новым участком исчисляется с даты регистрации права на ПЕРВЫЙ из объединенных участков (с самого раннего). Это позволяет сохранить весь срок владения и продать объединенный участок без налога, если с момента покупки первого исходного участка прошло более 3 или 5 лет. Раньше срок начинался заново с даты регистрации объединенного участка (с исключениями).

Продажа дома вместе с участком.

При продаже дома и участка одновременно:

· Доход суммируется.

· Вычет 1 млн рублей применяется один раз к общей сумме.

· Правило 70% кадастра применяется отдельно к каждому объекту, но для сравнения берётся общий порог (сумма 70% кадастра дома и 70% кадастра участка).

Пример: дом продан за 700 тыс., участок за 300 тыс. (общая сумма 1 млн). Кадастровая стоимость дома 900 тыс., участка 300 тыс. 70% кадастра дома = 630 тыс., 70% кадастра участка = 210 тыс., общий порог = 840 тыс. Фактическая цена в договоре (1 млн) выше порога (840 тыс.), но общая сумма не превышает 1 млн → декларация не нужна.

Отдельно про гаражи, машино-места и нежилые помещения.

Для этих объектов действуют особые правила, которые важно учитывать.

Размер вычета.

Вычет составляет 250 000 рублей, а не 1 млн рублей. Это закреплено в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ для иного недвижимого имущества.

Расчёт налога при продаже за 1 млн рублей.

Если вы продаёте гараж или машино-место за 1 000 000 ₽ при сроке владения меньше минимального:

· Доход: 1 000 000 ₽

· Вычет: 250 000 ₽

· Налоговая база: 750 000 ₽

· Налог: 750 000 × 13% = 97 500 ₽

Когда декларация не нужна для гаражей.

Для гаражей и машино-мест, нежилых садовых домов и иных объектов недвижимости действует тот же принцип освобождения от декларации, но с другим порогом:

· Если сумма продажи не превышает 250 000 ₽ и 70% (100%) кадастра не превышают 250 000 ₽, то декларацию можно не подавать (налоговая база отсутствует).

Минимальный срок владения для гаражей

· По общему правилу — 5 лет (статья 217.1 НК РФ)

· Срок сокращается до 3 лет в тех же случаях, что и для жилья (наследство, дарение от близких, приватизация).

О продаже автомобилей я писала тут.

Если поставщик работает на общей системе налогообложения, он включает НДС в цену и выделяет его в документах. Право на вычет позволяет уменьшить сумму НДС, которую вы должны перечислить в бюджет со своих продаж, на сумму входного НДС, уплаченного поставщикам. В бюджет перечисляется только разница. При ставках 5% и 7% право на вычет отсутствует. Входной НДС, уплаченный поставщикам, не вычитается из вашего НДС, а увеличивает стоимость приобретенных товаров и учитывается в расходах при расчете налога по УСН.

Как выбрать ставку.

Выбор ставки зависит от того, кто ваши поставщики и предъявляют ли они вам НДС.

Ситуация первая. Поставщики не предъявляют вам НДС. Это бывает, если ваши поставщики: физические лица, самозанятые, компании и предприниматели на УСН с доходом ниже 20 миллионов (они освобождены от НДС), предприниматели на патенте (за исключением некоторых случаев).

В этой ситуации вы не платите поставщикам входной НДС. Вычитать вам нечего. Ставка 22% не дает вам никаких преимуществ, потому что вы не можете воспользоваться вычетом. Вам выгоднее выбрать ставку 5% (если ваш доход позволяет ее применять).

Ситуация вторая. Поставщики предъявляют вам НДС. Это бывает, если ваши поставщики работают на общей системе налогообложения, работают на УСН, но их доход превысил 20 миллионов.

В этой ситуации вы платите поставщикам входной НДС. Вам нужно сравнивать два варианта. При ставке 5% вы не сможете применять входной НДС к вычету. Вся сумма, которую вы заплатили поставщику (включая НДС), формирует стоимость товара и будет учтена в расходах при расчете налога по УСН. При ставке 22% вы сможете принять входной НДС к вычету. В расходы по УСН пойдет только цена товара без НДС.

Чтобы понять, какой вариант выгоднее, нужно считать общую налоговую нагрузку: сколько вы заплатите НДС плюс сколько заплатите налога по УСН с учетом разных сумм расходов. Универсального ответа нет - каждый случай требует расчета.

Когда необходимо выбрать ставку НДС на УСН в 2026 году.

Вы становитесь плательщиком НДС с первого числа того месяца, в котором ваш доход с начала года превысил 20 миллионов рублей. Пример: доход считают нарастающим итогом с января. Если в марте ваши доходы перевалили за 20 млн, вы становитесь плательщиком НДС с 1 марта. Вся выручка с 1 марта облагается НДС.

У вас есть время до 20-го числа следующего месяца, чтобы подать уведомление в налоговую. Пример: превысили 20 млн в марте. Уведомление нужно подать до 20 апреля. Если не подадите, налоговая автоматически установит ставку 22% с 1 марта.

Что делать, если доход достиг 272,5 млн.

Если в течение года доход перевалил за 272,5 млн, вы больше не можете применять ставку 5%. Нужно перейти на 7% или 22%. Переход происходит с первого числа месяца, в котором доход превысил 272,5 млн. Уведомление подается до 20-го числа следующего месяца. Пример: в июне доход достиг 280 млн. С 1 июня вы уже обязаны применять 7% или 22%. До 20 июля нужно подать уведомление о выборе.

Что делать, если доход достиг 490,5 млн.

В этом случае можно применять только ставку 22% (с правом на вычет). Ставки 5% и 7% больше не доступны. Переход осуществляется с первого числа месяца превышения, уведомление до 20-го числа следующего месяца.

Можно ли в течение года вернуться на более низкую ставку.

Нет. В течение года ставка меняется только в сторону повышения. Если вы перешли с 5% на 7% из-за роста дохода, вернуться обратно на 5% в этом же году нельзя. Новая ставка действует до конца года.

Что будет в следующем году.

Первый вариант. Ваш доход по итогам года оказался ниже 20 млн. рублей.

Это как? 🤔

Когда в течение года ваш доход превысил 20 млн рублей, вы становитесь плательщиком НДС с первого числа месяца превышения и обязаны платить налог до конца этого года. Это не зависит от того, каким окажется итоговый годовой доход. Даже если во второй половине года доходов не было, за период с момента превышения и до 31 декабря вы обязаны исчислять и уплачивать НДС. Новый год начинает отсчет заново. Никаких уведомлений подавать не нужно. Освобождение будет действовать до тех пор, пока в следующем году доход снова не превысит 20 млн рублей.

Второй вариант.

По итогам года ваш доход остался выше 20 млн.

Вы продолжаете платить НДС и в следующем году. В январе следующего года вы можете заново выбрать ставку (5%, 7% или 22%). Уведомление рекомендуется подать до 20 января. Если ничего не выберите, ставка останется 22%.

Почему доначислят налоги как для ИП, даже если у вас не было регистрации.

Налоговый кодекс говорит: если гражданин ведет предпринимательскую деятельность без регистрации ИП, налоговая всё равно может рассчитать налог так, как если бы он был ИП. И выбирает тот режим, который принесет больше денег в бюджет.

В вашем случае это обычно УСН или ОСНО. Ставка там выше, чем 13% НДФЛ, и плюс не учитываются ваши расходы на покупку машин, если вы не можете их подтвердить.

Как это работает на примере.

Вы купили машину за 500 тысяч, продали за 700 тысяч. Как физлицо вы должны были бы заплатить 13% с разницы в 200 тысяч — это 26 тысяч рублей.

Но налоговая говорит: вы занимались бизнесом, значит, должны были работать как ИП. Например, на УСН «Доходы» ставка 6%, но считается не с разницы, а со всей суммы продажи. 6% от 700 тысяч — это 42 тысячи рублей. Плюс штраф 20–40% от этой суммы, плюс пени.

В итоге вместо 26 тысяч вы можете получить требование на 60–80 тысяч и больше.

За сколько лет могут доначислить.

Налоговая имеет право проверить вас за три последних года. Если за это время у вас было 10–15 машин, налоги доначислят за каждую сделку по максимальной ставке, как для ИП. Итоговая сумма может быть очень большой.

Самый важный вопрос: узнает ли налоговая, если я не ставил машину на учет?

Этот момент путает многих. Давайте разберем две разные ситуации: когда вы продаете и когда покупаете.

Ситуация 1. Вы продаете машину (она была на вас зарегистрирована).

Что происходит: вы продали машину, отдали ключи, подписали договор. Новый владелец обещает завтра переоформить, но не делает этого — забыл, перепродал дальше, нет времени.

Пока авто числится в ГИБДД на вас, налоговая считает, что машина ваша. Вам приходят уведомления на транспортный налог. О том, что вы ее продали, налоговая не знает.

Когда узнает о продаже: только в двух случаях. Первый — когда новый владелец сам ставит машину на учет, тогда ГИБДД передает дату смены собственника. Второй — когда вы сами идете в ГИБДД и пишете заявление о прекращении регистрации, приложив договор купли-продажи.

Что делать, чтобы не платить налоги за чужую машину: через 10 дней после продажи идите в ГИБДД или на Госуслуги и подайте заявление о снятии с учета. Это бесплатно. После этого налог перестанет капать, а проблемы покупателя — штрафы с камер, отсутствие регистрации — станут только его проблемами.

Ситуация 2. Вы покупаете машину для перепродажи и не ставите на учет.

Что происходит: вы купили машину по договору, положили ПТС в сейф, гоняете на ней по доверенности или просто ставите во дворе. В ГИБДД вы ее не регистрировали.

Узнает ли налоговая о покупке? Нет. Налоговая получает данные только от ГИБДД. Вас в базе нет — налоговая о вас не знает. Транспортный налог не придет, потому что машина не на учете.

Главный риск, о котором нужно знать: вы продаете эту машину через месяц Петрову. Петров ставит ее на учет. ГИБДД передает в налоговую: новый собственник Петров, предыдущий — вы. Налоговая видит: вы продали машину, которой владели меньше 3 лет. Значит, вы получили доход. Вам придет требование подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог.

Вывод: факт покупки машины налоговая не видит. Но продажу — когда новый хозяин ставит авто на учет — увидит обязательно. Скрыть цепочку не получится.

Как легализоваться: пошаговый план для перекупа.

Легальный бизнес выгоднее «серой» схемы. На УСН вы платите меньше налогов, потому что учитываете расходы на ремонт.

Шаг 1. Выберите налоговый режим.

Чтобы работать легально, нужно зарегистрировать ИП. Но какой налоговый режим выбрать — вопрос, от которого зависит, сколько вы будете платить государству.

Для перекупа есть два рабочих варианта: УСН «Доходы минус расходы» (ставка 15%) и УСН «Доходы» (ставка 6%). Третий вариант — остаться физлицом и платить НДФЛ — рискованный, потому что налоговая может переквалифицировать вашу деятельность как предпринимательскую и доначислить налоги за три года.

Важное обновление 2026 года для физлиц: С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Если ваш годовой доход превышает 2,4 млн рублей, ставка налога повышается: 15% — для дохода от 2,4 до 5 млн рублей, 18% — от 5 до 20 млн, 20% — от 20 до 50 млн, и 22% — свыше 50 млн рублей. Для перекупа с большими оборотами это значит, что налог как физлицо может быть значительно выше привычных 13%.

Коротко про каждый режим

УСН «Доходы минус расходы» (15%). Вы платите налог с разницы между тем, за сколько продали, и тем, сколько потратили. Расходы можно подтверждать чеками: покупка машины, запчасти, ремонт, мойка, бензин, эвакуатор. Если расходы больше доходов — налог ноль. Убытки можно переносить на будущие периоды в течение 10 лет.

УСН «Доходы» (6%). Вы платите налог со всей суммы, которая пришла от покупателя. Расходы не учитываются совсем. Неважно, сколько вы потратили на покупку машины, на ремонт, на бензин — налог считается просто: 6% от цены продажи.

Здесь важно понять, что значит «налог берется сверху». На УСН 6% вы платите налог не из прибыли, а из выручки. Даже если вы продали машину дешевле, чем купили, налог все равно придется заплатить. Государство как бы говорит: «Ты получил деньги — заплати 6%, а разбираться с тем, потратил ты их на ремонт или проиграл в казино, — твои проблемы».

Для перекупа этот режим почти всегда невыгоден. Представьте: вы купили машину за 1 000 000 рублей, вложили в ремонт еще 200 000, а продали за 1 100 000, потому что рынок упал. По факту вы в минусе на 100 000 рублей. Но на УСН 6% вы должны заплатить 66 000 рублей налога. Это не «налог с прибыли», это налог с оборота, и он делает убыточную сделку еще более убыточной.

Единственный случай, когда УСН 6% может быть выгоден, — если у вас почти нет расходов, а наценка огромная. Например, купили за 100 000, продали за 1 000 000, ничего не вкладывая. Тогда 6% от миллиона — это 60 000, что меньше, чем 15% от 900 000 (135 000) на УСН 15% или прогрессивный НДФЛ (от 117 000 до 220 000 в зависимости от общего годового дохода). Но в реальном бизнесе на машинах такие сверхприбыли без вложений встречаются редко.

Физлицо (НДФЛ). Формально вы платите налог с разницы между продажей и покупкой. Но с 2025 года применяется прогрессивная шкала: 13% до 2,4 млн годового дохода, и выше — до 22%. Если налоговая сочтет вашу деятельность бизнесом, вам доначислят налоги как ИП за три года плюс штрафы. Расходы на ремонт, бензин и прочее у физлица не учитываются.

Особый случай: если ваш оборот превышает 20 млн рублей в год.

С 2026 года действует важное изменение: если доходы ИП на УСН превышают 20 млн рублей в год, возникает обязанность платить НДС. Это отдельная большая тема — какие ставки можно выбрать, что такое входной НДС и право на вычет, как не переплачивать. Подробно про НДС для перекупов с высоким оборотом мы разберем в следующей статье.

Когда что выгоднее — три примера.

Пример 1. Вы вложились в ремонт. Купили за 1 000 000, вложили 200 000 в ремонт, продали за 1 400 000. Годовой доход — 1,4 млн (ниже порога НДС).

Физлицо: налог 13% с разницы 400 000 = 52 000 рублей. Ремонт не учтен.

УСН 15%: налог с разницы 200 000 (доход минус все расходы) = 30 000 рублей.

УСН 6%: налог со всей суммы 1 400 000 = 84 000 рублей.

Итог: УСН 15% выгоднее всех.

Пример 2. Никаких вложений, просто перепродажа. Купили за 1 000 000, продали за 1 100 000. Годовой доход — 1,1 млн.

Физлицо: 13% с 100 000 = 13 000 рублей.

УСН 15%: 15% с 100 000 = 15 000 рублей.

УСН 6%: 6% с 1 100 000 = 66 000 рублей.

Итог: физлицо выгоднее на 2 000 рублей, но высок риск доначислений за три года. Если налоговая придет, экономия превратится в многотысячные потери.

Пример 3. Ремонт "съел" всю прибыль. Купили за 1 000 000, вложили 300 000 в ремонт, продали за 1 200 000 (ушли в минус).

Физлицо: налог 13% с 200 000 = 26 000 рублей, хотя реальной прибыли нет.

УСН 15%: расходы 1 300 000, доход 1 200 000 — налог ноль. Убыток 100 000 можно перенести на будущие периоды и уменьшить налог в следующие годы.

УСН 6%: налог с 1 200 000 = 72 000 рублей.

Итог: УСН 15% спасает от налога при убытке и позволяет учесть потери в будущем.

Почему УСН 15% выбирают чаще всего.

Большинство перекупов останавливаются на УСН «Доходы минус расходы» по трем причинам.

Безопасность. Вы не боитесь проверок и доначислений за три года.

Учет реальных расходов. В бизнесе почти всегда есть траты: бензин, мойка, эвакуатор, мелкий ремонт. На УСН 15% они уменьшают налог. У физлица и на УСН 6% — нет.

Защита от убытков. Если ремонт обошелся дороже, чем ожидали, или рынок просел, налога не будет. Физлицо в такой ситуации все равно платит налог с разницы между продажей и покупкой, даже если реально сделка убыточная. А на УСН 15% убыток можно переносить на будущее до 10 лет.

Итог по выбору режима.

Для большинства перекупов, которые реально работают с машинами — моют, ремонтируют, вкладываются, — УСН «Доходы минус расходы» выгоднее и безопаснее, чем работа физлица.

Если вы работаете как «перегонщик»: купили дешево в регионе, перегнали, продали дороже, вообще ничего не вкладывая, — посчитайте на калькуляторе. Возможно, налог у физлица будет чуть ниже. Но взвесьте эту копеечную экономию против риска доначислений за три года с штрафами и пенями.

УСН «Доходы» (6%) для перекупа практически всегда невыгоден. Его стоит рассматривать только если у вас почти нет расходов, а наценка огромная, но в реальной жизни такое встречается редко.

Оптимальный выбор для легализации — УСН 15%.

А может, выгоднее ООО, а не ИП?

Многие думают: если регистрироваться, может, сразу общество с ограниченной ответственностью открыть? Давайте коротко сравним.

По рискам. ИП отвечает по долгам всем своим имуществом — личной машиной, дачей, даже долей в квартире. ООО рискует только деньгами компании. Если бизнес прогорит, личное имущество учредителя под удар не попадает.

По налогам. ИП на УСН 15% заплатил налог с прибыли — и деньги можно тратить на себя. ООО сначала платит те же 15% с прибыли, а потом еще 13% НДФЛ с дивидендов, чтобы вывести деньги учредителю. ИП выгоднее в разы.

По сложности. ИП — простая отчетность раз в год, дешевый бухгалтер. ООО — полноценный бухучет, больше деклараций, выше штрафы.

Итог: для 95% перекупов однозначно выгоднее ИП. ООО стоит рассматривать только если вы работаете с партнерами и вам нужно четко делить доли, или если защита личного имущества для вас критична и вы готовы за это платить.

Шаг 2. Зарегистрируйте ИП.

Вам нужен код ОКВЭД 45.11 — торговля легковыми автомобилями. Налоговый режим — УСН «доходы минус расходы». Заявление можно подать при регистрации или в течение 30 дней после.

Шаг 3. Начните учитывать расходы.

Всё, что вы тратите на машину до продажи, уменьшает налог. Это стоимость покупки авто, запчасти, расходники, масло, услуги автомойки, шиномонтажа, эвакуатора, бензин, если перегоняете, стоянка и парковка.

Сохраняйте чеки, договоры, расписки. При проверке это ваша защита.

Шаг 4. Покупайте машины как товар

При покупке оформляйте обычный договор купли-продажи. На учет в ГИБДД машину ставить не нужно, если вы купили ее для перепродажи. Это прямо разрешено законом — товар не регистрируется.

Транспортный налог вы не платите. ПТС остается чистым. Машину можно хранить где угодно.

Шаг 5. Продавайте официально.

При продаже заключаете договор купли-продажи с новым владельцем. Если покупатель — физлицо, он сам ставит машину на учет. Если покупатель — перекуп или компания, они тоже имеют право не ставить на учет до следующей продажи.

Деньги можно получать на расчетный счет ИП или наличными. В случае наличных нужен чек, если есть касса.

Шаг 6. Сдавайте отчетность.

Раз в квартал подавайте декларацию по УСН. Она несложная, можно вести через бухгалтера или в онлайн-бухгалтерии.

Что меняется, когда вы становитесь легальным

Раньше вы боялись, что налоговая увидит третью сделку за год. Теперь работаете официально, и проверки не страшны.

Раньше переживали, что покупатель не поставит на учет и штрафы будут лететь вам. Теперь подали заявление через 10 дней после продажи — и забыли.

Раньше не могли учесть расходы на ремонт и платили налог с полной суммы. Теперь учитываете всё и платите меньше.

Раньше каждую купленную машину нужно было регистрировать на себя. Теперь машина — товар, и регистрация не нужна.

Раньше при больших оборотах вы попадали под прогрессивную ставку НДФЛ до 22%. Теперь на УСН 15% налоговая нагрузка предсказуема и часто ниже.

Резюме.

Серая перепродажа машин сегодня — это рискованный квест с постоянным напряжением и неизбежными проблемами с налоговой. Легальный бизнес на УСН «Доходы минус расходы» дает три главные вещи:

Спокойствие — вас не привлекут за незаконную деятельность. Экономию — налог ниже, чем у физлица, за счет учета ремонта и возможности переносить убытки. Простоту — не нужно ставить на учет товарные машины.

Если ваш оборот превышает 20 млн рублей, обязательно изучите вопрос с НДС. Мы подробно разберем эту тему в следующей статье — про выбор ставки, право на вычет и как не переплачивать.

Но, если он стремится вообще не платить налоги, просит вас указать в договоре 250 тыс. Вы соглашаетесь, дальше такая схема:

Перекупщик просит своего покупателя также указать 250 тыс. в договоре, и тогда 250-250 = 0 - не платит налог совсем. Зарабатывает 100 тыс.

Если не получается занизить цену, то выходит большой налог (600 – 250)*13% = 45 500 рублей. И это невыгодно. Он зарабатывает всего 54500 р.

Поэтому он возвращается к схеме с занижением.

Чем это грозит продавцу. Вы подписываете договор о получении 250 тысяч рублей. Остальные 350 тысяч перекуп отдаёт наличными без расписок. Доказать, что реальная сумма была другой, невозможно.

Риск 2. Налоговая доначислит налог продавцу.

Налоговая не ограничивается проверкой одного договора. Если перекуп продаст машину значительно дороже, инспекция запросит данные в ГИБДД, проанализирует цепочку сделок, оценит рыночную стоимость. При явном занижении цены налог могут доначислить продавцу как на неучтённый доход. Судебная практика по таким делам уже существует.

Риск 3. Потеря денег.

Перекуп уговаривает подписать договор на минимальную сумму, отдаёт эти деньги, остальное обещает передать позже. На следующий день он либо исчезает, либо заявляет: «В договоре 250 тысяч – я их отдал». Судиться бесполезно: на руках договор, подтверждающий получение именно этой суммы.

Риск 4. Штраф за  занижение налога.

Если налоговая докажет, что занижение цены было сделано сознательно для уклонения от налогов, это квалифицируется как нарушение. Штраф – 40% от неуплаченной суммы налога плюс сам налог и пени.

Риск 5. Проблемы у следующего владельца.

Следующий покупатель, купивший машину у перекупа, при продаже будет рассчитывать налог из суммы, указанной в его договоре. Если там заниженная цена, налог для него окажется выше. Он может найти предыдущего продавца через цепочку сделок и обратиться в суд.
Как минимум, пострадает ваша репутация, а еще и доначислят налог.

Как защитить себя.

Правило 1. Указывайте реальную сумму в договоре. При любых спорах суд опирается только на данные в договорах.

Правило 2. Не подписывайте чистые бланки. Подписанный пустой договор можно заполнить как угодно.

Правило 3. Получайте деньги в сумме, указанной в договоре. Оптимально – безналичный перевод. При расчёте наличными берите расписку.

Правило 4. Сохраняйте документы. Договоры, расписки, переписку. Фотографируйте договор до подписания и после.

Правило 5. Помните о  том, что ФНС имеет доступ к базам ГИБДД, банковским данным, информации о рыночных ценах. Занижение стоимости вскрывается при последующих сделках или проверках.
Правило 6. Будьте бдительны, не торопитесь подписывать договоры "не глядя", проконсультируйтесь со специалистом.

А если перекупщик – это вы сами, то действуйте честно, не рискуйте своей репутацией. Ваш бизнес приносит прибыль и без обмана.

1. Амурская область — 3 года для всех.

2. Астраханская область:

· 3 года — для всех

· 0 лет — для детей-инвалидов и их законных представителей (с 2026 года).

3. Забайкальский край:

· 1 месяц детям-сиротам и переселенцам из аварийного фонда.

4. Иркутская область:

· 3 года — для всех

· 1 год — при продаже жилья для обеспечения детей сирот.

5. Камчатский край — 3 года при продаже для обеспечения детей сирот.

6. Кемеровская область – Кузбасс — 1 год при продаже жилья для обеспечения детей-сирот (с 2024 года).

7. Красноярский край — 1 год при продаже жилья для обеспечения детей-сирот (с 2025 года).

8. Карачаево-Черкесская Республика — 3 года для всех.

9. Ленинградская область — 3 года (ожидается принятие закона о 1 годе для детей-сирот).

10. Магаданская область — 3 года для всех.

11. Новосибирская область — 3 года для всех.

12. Омская область — 3 года при продаже для обеспечения детей сирот.

13. Республика Алтай:

· 3 года — для всех

· 1 месяц — при продаже для обеспечения детей-сирот (при отсутствии признаков предпринимательства).

14. Республика Бурятия — 1 год для всех (с 2025 года).

15. Республика Крым — 1 год при продаже для обеспечения детей сирот.

16. Республика Саха (Якутия) — 1 год для всех.

17. Ростовская область — 0 лет при распределении долей с использованием маткапитала.

18. Самарская область — 1 год для пострадавших участников долевого строительства (с 2025 года).

19. Сахалинская область — 1 год при продаже для обеспечения детей сирот.

20. Севастополь — 3 года для всех.

21. Ставропольский край — 3 года для всех.

22. Томская область — 1 месяц при продаже для обеспечения детей-сирот (с 2024 года).

23. Ханты-Мансийский АО – Югра — 3 года для всех (только для жилья на территории региона).

24. Чукотский АО — 1 месяц при продаже для обеспечения детей сирот.

2. Кадастровая стоимость: не везде действует правило 70%

Общеизвестно: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастра. Однако с 2025 года регионам дали право повышать этот коэффициент. В 2025 году 8 регионов установили коэффициент 1 (то есть 100% кадастра), а с 2026 года к ним присоединились еще 7.

Полный перечень регионов, где применяется 100% кадастровой стоимости:

С 2025 года:

1. Санкт-Петербург

2. Республика Карелия

3. Республика Татарстан

4. Республика Крым

5. Краснодарский край

6. Архангельская область

7. Астраханская область

8. Калининградская область

С 2026 года:

1. Воронежская область

2. Курганская область

3. Курская область

4. Новгородская область

5. Новосибирская область

6. Ростовская область

7. Тюменская область

Важный нюанс: коэффициент применяется по месту регистрации продавца, а не по месту нахождения квартиры. Если вы зарегистрированы в Краснодарском крае (где 100%), а продаете квартиру в Самарской области (где пока 70%), налог все равно посчитают исходя из 100% кадастровой стоимости объекта .

Пример из практики: Квартира с кадастровой стоимостью 5 млн рублей продается за 4 млн. В регионах с коэффициентом 0,7 налоговая база составит 4 млн, поскольку 4 млн (цена продажи) > 3,5 млн (70% от кадастровой стоимости). В регионах с коэффициентом 1 база составит 5 млн.

3. Риски при занижении цены в договоре

Практика указания заведомо низкой цены в договоре с целью ухода от налогообложения создает серьезные риски. Налоговые органы располагают инструментами для проверки подобных схем, что может повлечь доначисление налога и применение штрафных санкций.

4. Неотделимые улучшения: могут ли они считаться доходом

Иногда стороны оформляют отдельный договор на компенсацию стоимости ремонта. Важно понимать, что такие выплаты могут быть квалифицированы налоговым органом как доход продавца, если не будет представлено убедительных доказательств обратного.

5. Особенности налогообложения детских долей

При продаже недвижимости, где выделены доли несовершеннолетних, обязанность по уплате налога (и подаче декларации) возникает и в отношении этих долей, если срок владения ими не превышает минимального. Исключения существуют, но требуют правильного документального подтверждения.

6. Взаимозачет при одновременной продаже и покупке

Ситуация, когда в одном году гражданин продает одну квартиру и приобретает другую, часто вызывает вопросы. Многие ошибочно полагают, что покупка автоматически освобождает от налога при продаже. На самом деле налоговый вычет при покупке и налог с продажи — это разные механизмы, и их корректное применение требует грамотного заполнения декларации.

При планировании продажи рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом, чтобы корректно оценить свои налоговые обязательства с учетом региона проживания и конкретных обстоятельств сделки.