Не люблю часы пик. Даже если мы и живём в одном пространстве, стараюсь, чтобы это было в разное время. Часто получается. Но случается, что забываю о них.
Порой, подходя к метро, вдруг обнаруживаю, что чтобы зайти в него, нужно постоять в очереди на улице. Тут внутренне возникает возмущение, что долго, но сразу успокаиваюсь, потому что вспоминаю, что для меня это больше развлечение, чем обыденность.
Если же еду на машине и есть возможность поехать позже, то лучше сделаю так и доберусь до нужного места примерно в то же самое время, если бы выехал как планировал. Ведь иначе придётся тыркаться в пробках несколько часов. А для чего? Пытаешься доказать себе, что правильный? Что страдаешь, но едешь? Точнее, стоишь и ползёшь. Так ещё в процессе этого мероприятия волнуешься, что оно так, и ещё порядочно устаёшь.
Всё понимаю, но меня очень устраивает, когда всё-таки не пересекаюсь с этими пиками.
💭 Диверсификация бизнеса и «осторожная» стратегия сочетаются с растущей закрытостью отчётности и недовольством даже самой Мосбиржи...
💰 Финансовая часть (1 п 2025)
📊 Компания сообщила о снижении чистой прибыли на 22%, составившей 32 млрд рублей. Скорректированный показатель чистой прибыли сократился на 36% и достиг отметки в 15,2 млрд рублей. Показатель рентабельности уменьшился почти вдвое — с 15,4% до 9,8%. Аналогичные тенденции наблюдались и ранее, так, по итогам 2024 года чистая прибыль группы снизилась на 45%, а скорректированная — на 10,6%. Важным аспектом является наличие отрицательного чистого долга, а денежные остатки на эскроу покрывают почти 85% займов.
❗ Важно, что компания помимо основного направления в виде разработки и возведения жилых зданий, расширяет свою деятельность, включающую техническое обслуживание и управление многоквартирными домами, обеспечение жильцов теплом, водой и электричеством, а также производством необходимых стройматериалов, включая бетонные панели. Диверсификация в отрасли позволяет компании держаться на плаву устойчивее конкурентов.
💪 Компания ПИК придерживается осторожной финансовой стратегии, вследствие чего ей не требуется помощь государства в финансовом плане. Финансовое положение стабильно, что подтверждается высоким уровнем кредитных оценок AA- от двух российских рейтинговых агентств АКРА и НКР. Этот показатель превосходит средний уровень в секторе.
📛 Начиная с 2022 года отмечается снижение прозрачности деятельности компании. Финансовая отчетность ПИК предоставляется согласно международным стандартам финансовой отчетности раз в полгода, однако операционная часть продолжает оставаться закрытой, в отличие от конкурентов.
✔️ Корпоративные решения
⚠️ В октябре 2025 года совет директоров принял решение приостановить выплату дивидендов и предложил инвесторам одобрить обратный сплит акций в пропорции 100 к 1.
❌ Позже компания официально объявила, что в ближайшей перспективе не намерена выплачивать дивиденды, мотивируя свое решение изменением рыночных условий, которые делают действующую дивидендную политику нерелевантной. Московская биржа выразила свою озабоченность данным решением, сочтя его несоответствующим требованиям первого уровня листинга, и рекомендовала разработать новую дивидендную стратегию до апреля 2026 года.
🔙 Также акционеры не приняли решение по вопросу обратного сплита. Это следует из сообщения эмитента на сайте раскрытия корпоративной информации. Пресс-служба ПИК заявляет, что компания прислушивается к пожеланиям миноритарных инвесторов.
📌 Итог
🤔 ПИК скрытен в описании своей стратегии и не публикует операционные показатели, что свидетельствует о рисках слабого корпоративного управления. Однако сильные рыночные позиции компании обеспечивают стабильность.
😎 Правительство активно работает над мерами поддержки строительной отрасли в целом, включая различные программы субсидирования кредитов для финансирования строительных проектов. Тем не менее, пока отсутствуют значимые предпосылки для оживления рынка недвижимости, поскольку сохраняются высокая ипотека, низкий потребительский спрос. Снижение ключевой ставки ЦБ даст импульс котировкам, но на самом бизнесе отразится не сразу.
🎯 ИнвестВзгляд: Идеи здесь нет.
📊 Фундаментальный анализ: ⛔ Продавать - падение чистой прибыли и рентабельности в дополнение к кризису в самом секторе будет давить на котировки.
💣 Риски: ⛈️ Высокие - финансовые, операционные и рыночные факторы, а также недостаточная прозрачность компании создают высокую степень неопределенности и делают инвестиционный профиль компании рискованным.
💯 ПИК — это целое искусство держать инвесторов в тонусе 🤷♂️
Квартира в Москве - моя мечта, но переехав сюда в 2019 году для поступления в магистратуру это казалось неосуществимым. Когда началась пандемия я зарабатывала 50.000 рублей в месяц, доход был серый, а квадратный метр в среднем стоил 180.000 рублей. Нехитрые подсчеты позволяют установить что желаемая однушка в 40 кв.м. обошлась бы примерно в 7.000.000 рублей, что на тот момент было просто нереальным.
Откладывая каждый рубль, живя в студенческом общежитии, и консолидировав все семейные накопления (помогли мама, папа, брат и бабушка) к августу 2020 года удалось собрать на первый взнос, чтобы в ипотеку взять однокомнатную квартиру с готовой отделкой в ЖК Восточное Бутово. Дом сдали в 2021 году, и за пять лет жизни в данном ЖК желание переехать в квартиру в пешей доступности у метро не покидало меня ни на секунду:
от метро и до метро дорога занимает непредсказуемое время - от 20 минут до 2-х часов, с утра нужно пропустить до 5 автобусов, чтобы просто “запихнуться” внутрь. Дорога до работы и с работы в общей сложности нередко занимает по 4 часа в день;
ЖК перенаселен, контингент сомнительный;
перспектив рожать и растить здесь будущего ребенка нет, отсутствует поликлиника и образовательные учреждения с достаточным количеством свободных мест. И опять же пешком без автомобиля ездить куда-то с ребенком на руках - не лучшая идея.
Карьера пошла вверх, доход резко увеличился, хотелось максимально оперативно закрыть первую ипотеку и избавиться от тяжкого бремени. На горизонте перспектива приобретения квартиры мечты оставалась. Ключевая ставка стала космической, не смотря на это я решаю досрочно закрыть первую ипотеку. Да, понимаю, что ипотека под 6,5% по сути бесплатные деньги, но цель закрыть ее лично для меня была важнее. Закрываю ипотеку и занимаю выжидательную позицию, ожидая понижения ключевой ставки и определяя комфортный план накоплений на первый взнос.
Стала подбирать варианты и снова в избранном оказался сайт застройщика ПИК. Уже знакома с качеством жилья и отделки. Кто бы что ни говорил - я этим качеством довольна. Основной параметр - готовая отделка приемлемого качества, так как проживаю я одна, и морально-физическим ресурсом делать ремонт не обладаю.
Все что нравилось на март 2025 года стоило около 16-17.000.000 рублей. Так моей целью стало накопить 20% на первоначальный взнос в максимально короткие сроки, что составляет 3.400.000 рублей.
Вводные данные:
-Мой доход на момент закрытия первой ипотеки (март 2025 года) составлял 300.000 рублей.
-После закрытия ипотеки из накоплений осталось около 700.000 рублей.
-600.000 я получила по решению суда в июне 2025 года за недостатки в квартире в ”Восточном Бутово”.
-Оставшиеся 2.100.000 я планировала собрать до конца 2025 года, откладывая в среднем по 200.000 ежемесячно.
И вот к концу 2025 года я практически отложила необходимую сумму. Жизнь снова внесла коррективы и желаемые квартиры стали стоить уже 19-20.000.000 рублей, размер первого взноса возрос. К Новому году руководство выплатило мне премию, ровно в том размере, которого не хватало для начала процесса покупки.
Приобретение я бы разделила на этапы. Далее поэтапно распишу с какими трудностями я столкнулась.
1. Выбор ЖК и посещение шоурумов. Предварительно перед покупкой квартиры можно было организовать звонок с менеджером по продажам, записалась на 5 января. То ли дата во время праздников, то ли менеджер попался неподходящий, но из моих вопросов нормально не ответили ни на один. Сложилось ощущение, что менеджер был на звонке после вечеринки накануне. Тут застройщику ПИК огромный минус, менеджер не продавал от слова совсем, не советовал и не разбирался в вопросе, все время уточнял информацию по скриптам и раз тридцать поблагодарил меня за мои вопросы. Поэтому решение вступить в кабалу на пару-тройку десятков лет начало казаться неправильным, но близкие меня поддержали и было решено двигаться дальше. Тут в целом отмечу, что у ПИК большие проблемы с менеджерами, за период приобретения квартиры адекватным и заинтересованном в своей работе оказался только один.
Для себя я определила два жилых комплекса потенциально рассматриваемых для проживания: Амурский парк и Кавказский бульвар. В Амурском парке для себя увидела больше минусов, чем плюсов (к слову о менеджерах, при экскурсии в шоурум менеджер трубки не брал, на морозе пришлось стоять минут 20, а потом еще выслушать от него, что я не беру трубки). Основные минусы - это дорога из метро с обязательным прохождением через Восточный вокзал, отсутствие зелени, бок о бок с домами по реновации. По этой причине выбор пал на Кавказский бульвар, новая очередь Серии Плюс со сдачей в июне 2028 года.
Цена на 2-х комнатные квартиры в ЖК Кавказский бульвар на 16.01.2026 года.
Ход строительства ЖК Кавказский бульвар. Фото сделано 18.01.2026 года.
2. Поездка в шоурумы для ознакомления с отделкой Серия плюс. Для меня было важно разобраться в отличии базовой отделки от отделки Серии Плюс. Тут менеджер по продажам на звонке сработал максимально непрофессионально, заявил, что у ПИК есть шоурум с отделкой новой серии. Конечно же я сразу записалась туда на экскурсию. Но в день записи в шоурум оказалось, что меня ввели в заблуждение, а отделка в шоуруме дизайнерская, то есть с отделкой базовой никак не связана (не считая входных групп и общих коридоров, но тоже с нюансом “во всех домах отделка разная”). Однако поездка случилась не зря (хоть и менеджер, проводящий экскурсию, не поднимал трубку после 15 звонков, а от стыда прислал своего коллегу). Коллега горе-менеджера оказался самым адекватным сотрудником из ПИК с кем удалось пообщаться за период сделки.
Дизайнерская отделка в шоуруме ЖК Vangarden
Дизайнерская отделка в шоуруме ЖК Vangarden
3. Бронь квартиры. Итак, квартира выбрана (двушка 55 кв.м. за 18.800.000 рублей), но обязательна бронь квартиры у ПИК. Вынь да положь, за бронь надо заплатить 20.000 рублей. Эта сумма не входит в договор ДДУ и не вычитается из стоимости квартиры. По сути это гарантия фиксации стоимости на момент брони квартиры. Спойлер: мне это помогло, после новогодних праздников цена выросла аж на миллион. Поэтому как говорится, лучший день для покупки квартиры - СЕГОДНЯ.
Подтверждение бронирования квартиры от застройщика.
4. Сбор документов на ипотеку и получение одобрения банков. Для меня этот этап стал самым нервным. На момент подачи заявки имелась кредитная карта в стадии закрытия с лимитом 700.000 рублей, поэтому вероятность отказа оставалась высокой. Плюс в сентябре 2025 года я подала заявку на ипотеку “ради любопытства”, мне отказали и рейтинг стал совсем низким. Никогда так не делайте! В итоге из документов нужны 2-НДФЛ, трудовая книжка (заверенная работодателем), паспорт и СНИЛС. Далее ПИК рассылает заявки сразу в несколько банков, кто-то из них может попросить дополнительные документы. В моем случае это не понадобилось и ипотека была одобрена уже на следующий день банком “Санкт-Петербург” со ставкой 19,49% на 30 лет. Изначально примерный ожидаемый платеж по ипотеке составлял 250.000 рублей при зарплате 450.000. В итоге платеж получился по 244.000 в месяц. Аккурат перед сделкой банк пересмотрел ставку для всех должников и ставка была уменьшена до 18,49%, в итоге платеж составил 233.000 рублей - приятно.
Скриншот личного кабинета на сайте ПИК, где можно отслеживать статус заявок в банки.
Информация о процентной ставке по кредиту из договора, подписанного с банком.
5. Оформление электронной подписи и открытие счета эскроу. ПИК использует электронный документооборот в сделках с покупателями, подписание происходит через Госключ. Для оформления подписи необходимо подтвердить свою личность. Я это сделала в ближайшем отделении Сбера. По времени процедура занимает около 10 минут. Счет эскроу тоже открыла удаленно через Сбер. Банк присылает ссылку для открытия счета, пару кликов и все готово.
Уведомление о подписании документов через Госключ.
6. Оформление страховки. Это обязательное условие банка, иначе процент по кредитному договору может быть изменен. ПИК сотрудничает с Альфа-Страхованием. Заполнила анкету на полис, и правильный полис мне прислали только с третьей попытки. Спасибо, что я заметила ошибку, иначе бы банк не принял страховку совсем. Менеджер, к слову, ошибку не заметил.
7. Подписание кредитного договора и внесение денег на аккредитив. Хвала банку Санкт-Петербург и менеджеру Ольге (офис на Ордынке), настоящему профессионалу. Все было четко, быстро и профессионально, по времени заняло около 1,5 часов вместе с открытием аккредитива и оплатой первого взноса. Лайфхак: для сокращения времени на сделке лучше заранее открыть счет в банке и ко дню сделки уже заранее перевести туда первый взнос. Я переводила первый взнос за сутки до сделки из Т-Банка, и счет заблокировали из-за подозрительной операции. Да, мне удалось быстро разблокировать его, но не удивлюсь, что может быть и другой сценарий.
Уведомление о блокировке карты.
8. Подписание ДДУ и регистрация прав по договору в Росреестре. После подписания кредитного договора застройщик присылает ДДУ в электронной виде, подписание осуществляется через Госключ. После этого документы практически сразу направляются в Росреестр. Права по ДДУ были зарегистрированы на следующий день.
Теплое поздравление от застройщика ПИК.
Вот и все, осталось только подождать два года до сдачи дома и можно получать ключи. Ну и не забывать платить ипотеку ежемесячно :)
Всем привет. Пост без рейтинга, хотим предать огласке ситуацию с очередным жк от ПИК, который превращается в долгострой с сюрпризами. Речь о ЖК «Митинский лес» (корпуса 2.1–2.4).
1. Сроки и обещания По ДДУ ключи должны были выдать до 15 октября 2025 года. Застройщик сначала перенес срок на конец года, а теперь прислал «письма счастья»: ключей не ждите до 30 марта 2026 года. РВЭ (разрешение на ввод) нет. Дома стоят, ипотека платится, аренда за съемное жилье тоже капает. Двойная нагрузка на семейный бюджет для 1000+ семей. Наши люди переодически осматривают свои же квартиры и общее состояние - работа практически не ведется, а если ведется то очень медленно и плохо.
2. Нелегальное общежитие в наших домах и состояние квартир
1/6
Еще не в сданных домах проживают рабочие. Без ведома будущих собственников. Итог такого «проживания» предсказуем: грязь, убитая отделка, плесень, в некоторых квартирах уже зафиксированы потопы.
3. Где школа? Когда продавали котлован, нам красиво рассказывали про инфраструктуру. На деле:
Муниципального детского сада нет.
Школа, которую обещали сдать давно в 2019 году, строится чуть меньше чем никак. Происходит имитация деятельности.
При этом ПИК уже планирует рядом воткнуть еще два новых ЖК. Нагрузка на район растет, социалки — ноль. Можно кстате уже купить)
Что мы делаем? Надеяться на совесть бизнеса бессмысленно. Мы (инициативная группа) подготовили и отправили коллективные обращения:
Бастрыкину (СК РФ) — по факту самоуправства и порчи имущества.
Генпрокуратуру — на проверку законности бесконечных переносов.
Собянину и в Мосгосстройнадзор — по поводу срыва строительства школы и садов.
Для чего этот пост? Никто не застрахован. Даже если вы покупаете у «надежного» лидера рынка(аля ПИК), это не гарантия, что вы получите ключи вовремя и без «сюрпризов» внутри.
Молчание дольщиков развязывает застройщикам руки. Не ждите чуда и не верьте отпискам менеджеров. Объединяйтесь с соседями, фиксируйте нарушения и пишите коллективные заявления в Прокуратуру и СК. Чем больше шума — тем сложнее нас игнорировать.
Сегодня закрыл позицию по ПИК ($PIKK). Итог: +20% прибыли.
Почему продал?
Идея была простая: ставка снизится — продажи новостроек взлетят, акции переоценятся. Вход был удачным (не буду скрывать, доля везения тут есть — я просто отыгрывал идею).
Но сейчас ситуация изменилась:
Потенциал частично исчерпан. Рост уже приличный. Да, в следующем году ставку могут снизить, но такого перегрева и ажиотажа, но комбо со льготной ипотекой, мы уже не увидим, а значит и о новых исторических максимумах не стоит пока и мечтать.
Риски эмитента. Корпоративное управление и отношение к акционерам у ПИКа вызывают вопросы. Непонятно, как менеджмент проявит себя дальше.
В итоге я вышел из спекулятивного актива, который занимал опасные 25% портфеля.
Что купил взамен? 🏥
Переложился в акции «Мать и дитя» ($MDMG).
Это уже история не про «повезет/не повезет», а про качественный бизнес вдолгую:
