Закреплено
Для чего нужен риэлтор?2
Антириэлтор
511 постов
•
2 299 подписчиков
0 просмотренных постов скрыто
Ответ на пост «Как я обнаружил, что студия в Москве стоит дороже двушки на том же этаже»2
Возможно, цену задрали против перекупов, которые хотят сдавать однушки. Хотя и двушки можно сдавать, с такими ценами.
Квартиры всегда растут в цене. Я проверяю каждый месяц. Квартиры не в курсе
Привет, Пикабу! Я программист, и каждый день парсю сайты 30+ московских застройщиков, чтобы посмотреть, что реально происходит с ценами. Не по ощущениям экспертов с дивана, не по заголовкам из РБК, а по живым цифрам с сайтов застройщиков.
Месяц назад показал январь: 68% квартир растут, 11% падают. Мне сказали: один месяц ни о чём не говорит. Справедливо. Вот второй.
Февраль 2025: 57% квартир подорожали (было 68%) 39% подешевели (было 11%) 4% без изменений (было 21%)
Три наблюдения, которые стоит понять.
Падение стало массовым. Не 11%, а 39%. Почти каждая вторая квартира в новостройке Москвы за февраль потеряла в цене. Это не аномалия, это новая реальность.
Падают сильнее. Медиана снижения -5,9% (было -2,4%). Половина падающих квартир потеряла больше 5,9%.
Застройщики перестали выжидать. Категория "без изменений" была 21%, стала 4%. Застройщики пересматривают цены почти на каждый лот. Рынок перешёл из режима "поставил цену и забыл" в режим "двигаем каждый месяц". И двигают чаще вниз.
Мой прогноз?
Я не делаю прогнозов. Я показываю данные. Но тренд за два месяца понятный: доля растущих сокращается, доля падающих увеличивается, величина падения растёт. Делайте выводы сами.
Данные: 35 застройщиков, первичный рынок Москвы, февраль 2026.
Все данные в открытом доступе на mskmeter.ru. Ежедневные сводки в телеграме @mskmeter. Бесплатно.
Показать полностью
1
Ответ на пост «Как я обнаружил, что студия в Москве стоит дороже двушки на том же этаже»2
ТС подошёл к вопросу только с точки зрения первоначальной покупки. На самом деле клиенту просто не нужна такая площадь: её отделка и покупка оборудования обойдётся дороже, за неё нужно платить коммуналку выше, в конце концов просто ухаживать за ней муторнее. Особенно, если клиент принципиально одинок и не собирается заводить семью.
Всё равно как купить Ауди по цене Лифана.
Как я обнаружил, что студия в Москве стоит дороже двушки на том же этаже2
Привет, Пикабу! Я программист, и у меня странное хобби. Каждый день я собираю цены на новостройки Москвы. Пока нормальные люди листают мемы, я парсю сайты 30+ застройщиков и строю графики. Мама спрашивает, когда женюсь. Я показываю ей графики цен за метр. Она больше не спрашивает.
Так вот, на днях я изучал проект «1-й Измайловский» от застройщика 1 ДСК и заметил кое-что интересное на графике цен за квадратный метр.
Видите разрыв между линиями? Студии (бирюзовая линия) стоят около 650-700 тысяч за метр. А двушки (синяя) - около 350-400 тысяч. Разница почти в два раза. То есть квадратный метр в студии стоит как два метра в двушке.
Ну ладно, может это средние цены так играют, подумал я. И пошел смотреть конкретные квартиры.
И вот тут стало совсем весело
Нашел студию №862 и двушку №867. Оба варианта в одном корпусе (4-й), одна секция (8-я), один этаж (32-й), обе без отделки. Идеальный эксперимент, никаких переменных. И вот что имеем:
Студия: 28.8 м², цена 17 772 883 ₽ (617 тыс. за метр)
Двушка: 45.2 м², цена 16 547 404 ₽ (366 тыс. за метр)
Перечитайте еще раз. Студия в 28 метров стоит на 1.2 миллиона ДОРОЖЕ, чем двухкомнатная квартира в 45 метров. На том же этаже. В том же корпусе.
Если вы пришли к застройщику и купили эту студию, не посмотрев соседние лоты, вы заплатили 617 тысяч за метр. А ваш сосед по этажу в двушке - 366 тысяч. У него квартира в полтора раза больше и при этом дешевле. Представьте его лицо, когда вы встретитесь в лифте и начнете хвастаться покупкой.
"Ну это же один случай, совпадение!"
Не совсем. Если посмотреть на график, разрыв цен между студиями и двушками держится стабильно. Это не глюк, это ценовая политика. Застройщик просто знает, что студии покупают люди с ограниченным бюджетом, которые смотрят на итоговую цифру, а не на цену за метр. 17 миллионов звучит как "ну, терпимо для Москвы". А что за эти деньги можно взять квартиру побольше, многие даже не проверяют.
Конечно, чаще двушка все-таки дороже студии по общей цене. Но переплата бывает совсем небольшая, а площадь при этом в полтора-два раза больше. Если смотреть именно на цену за метр, двушки и трешки почти всегда выгоднее.
Зачем я вообще это рассказываю
У меня есть сайт mskmeter.ru, где можно посмотреть такие графики по каждому ЖК Москвы. Выбираешь застройщика, проект, и видишь динамику цен с разбивкой по комнатности. За три секунды понятно, какие лоты переоценены, а какие относительно выгодны.
Вот зачем нужны графики. Не для того, чтобы аналитиков из себя строить, а чтобы за минуту увидеть то, что застройщик надеется, что вы не заметите.
В телеграм-канале (t.me/mskmeter) каждый день бот публикует сводки по скидкам, а сервис автоматически проверяет, реальная скидка или "от накидки". Все бесплатно и без рекламы. Так же пиши там про подобные аномалии рынка и тренды.
Показать полностью
3
Почему данные о реальных ценах на квартиры в Москве спрятаны за подпиской в 60 тысяч
Привет, Пикабу! Я программист, и вместо нормальной жизни я мониторю цены на новостройки в Москве. Уже почти год. Каждый день. По 30+ застройщикам. Мама гордится (нет).
Если кто помнит мои прошлые посты - я делаю бесплатный сервис, который проверяет скидки застройщиков на честность. Подняли цену на 20%, потом "скинули" 15%? Бот это видит и помечает оранжевым. Реально снизили ниже прежней цены? Зеленый. Каждый день в телеграм-канале выходят такие сводки.
Но сегодня не про скидки. Сегодня про проектные декларации.
Что это вообще такое
По закону застройщик обязан публиковать проектные декларации. Это документы, где вся правда: сколько квартир продано, по каким ценам реально заключены ДДУ, какие планировки раскупают, а какие висят месяцами. Не маркетинговые "от 8 млн", а реальные цифры сделок.
Звучит полезно? Ещё бы. Это, по сути, рентген для всего маркетингового тумана, которым застройщики окутывают свои проекты.
А теперь проблема
Все эти данные лежат на наш-дом.рф. Формально - открытые. На практике:
Свежие данные за последние месяцы спрятаны за платной подпиской. Бесплатно можно посмотреть то, что уже неактуально.
Статистика показывается отдельно по каждому корпусу. В большом ЖК корпусов может быть 10-15. Чтобы собрать общую картину по проекту, нужно вручную складывать данные из кучи вкладок.
Интерфейс явно не рассчитан на то, чтобы обычный покупатель мог быстро разобраться.
А платные аналитические сервисы, которые всё это красиво агрегируют, стоят от 60 тысяч в месяц. Это инструменты для профессионалов рынка, не для человека, который просто хочет понять - нормальная цена на эту однушку или его разводят.
Бесплатного сервиса, где можно было бы зайти, выбрать ЖК и увидеть: реальные цены сделок, скорость продаж, динамику по корпусам и планировкам - такого просто нет. Я искал. Долго.
Что я планирую с этим делать
Собственно, поэтому я решил добавить парсинг проектных деклараций. Идея простая: собирать эти данные автоматически, агрегировать по проектам (а не по корпусам отдельно) и показывать в нормальном виде. Бесплатно.
Что хочу реализовать:
Реальные цены ДДУ по проектам - не витринные "от", а по каким ценам люди реально покупают
Скорость продаж - сколько квартир уходит в месяц, растет темп или падает
Динамика по типам квартир - какие планировки ликвидные, а какие зависают
Всё это с разбивкой по корпусам, отделке, комнатности - как уже сделано для ценовых графиков на сайте
Сейчас на mskmeter.ru уже есть графики стоимости по всем ЖК с фильтрами (отделка, комнатность, корпус, дата сдачи). Такое тоже бесплатно никто не дает. Проектные декларации - следующий шаг.
Зачем я это пишу
Мне реально интересно: кто из вас смотрел эти декларации вручную? Что вы там искали? Что было полезно, а что невозможно найти?
Я хочу сделать инструмент, который реально нужен покупателям, а не просто "красивые графики ради графиков". Поэтому буду рад любым предложениям в комментах:
Какую информацию из деклараций вы хотели бы видеть в удобном виде?
Что вам не хватает при выборе новостройки?
Может, есть конкретные вопросы, на которые невозможно найти ответ без платной подписки?
Пишите, я серьезно. Это поможет сделать сервис полезнее для всех.
mskmeter.ru - графики цен, фильтры по ЖК, всё бесплатно
t.me/mskmeter - ежедневные сводки по скидкам с автоматической проверкой на фейковость
Показать полностью
Дурят ли меня риелторы? Или может я чего-то не понимаю?
В общем жила я себе не тужила в своей двухкомнатной квартирке, несколько лет назад подаренной отцом с барского плеча в хорошем и относительно новом районе города, где квартиры дороже, чем в других районах. Вышла замуж, забеременела и захотелось чего-то побольше, а именно дом (выросла в нем, знаю что это). Решили вляпаться в семейную ипотеку как в жир ногами, как только родится малыш.
Подошло время к продаже квартиры, думала и сама справиться могу без риелторов, а собственно зачем они мне и нужны: квартира юридически чистая, без обременений, в свое время родители брали за наличку ее, дарственную оформили почти 5 лет уж как, наследников и притязующих на квартиру нет, прописаться в ней у меня руки так и не дошли, третьей стороной при продаже и покупке чаще всего выступает банк (особенно если в ипотеку), да и система безопасных расчетов тоже уже давно существует, договор составить труда особо не составит.
Изучив стоимость похожих квартир по квадратуре и ремонту в соседних домах, выставила ее на Авито и Домклике с пометкой «собственник» по рыночной цене. Думала спрос на квартиры сейчас большой, будут названивать и приходить на просмотры. Но не тут то было. В объявлении написала, чтобы агентства не беспокоили и комиссию я платить не буду. И, собственно, с начала размещения только они то меня и беспокоят.
Одно из агентств проняло меня и я сказала, чтобы выставили у себя в базе цену с учетом комиссии (прибавили к стоимости), в своих объявлениях я тоже подняла цену, чтобы они не разнились на разных сайтах , но если бы продала без агентства, разумеется я бы скинула эту цену. И что-то особо никого. Позвонила как-то раз тетка с другого агентства, пришли на просмотр, который длился буквально минуты 2, потому что покупателя не устроило, что свою мебель кроме кухни и встроенной техники я забираю, о чем указано в объявлении.
Неделя молчания, я в непонятках, честно, я думала квартиры продаются быстрее, почти месяц она висит. Скинула цену на 100 тысяч, тут же заинтересовались покупатели, которые сотрудничают с моим агентством, также пришли посмотрели и тишина. Агент мне предложила удалить свои объявления с площадок, чтобы квартирой занималась только она, якобы так квартира продастся быстрее.
И я вот понять не могу, может они специально не предлагают квартиру и ждут, когда я отчаюсь и соглашусь на все их условия?
К слову комиссию они дерут 130 тысяч только с продавца.
Показать полностью
Ответ KotM в «Собираюсь купить дом… Как дурит риелтор»5
@SupportTech, опять слетают цитаты при ответе постом из мобильного приложения.
Цитаты из топика автора будут выделены курсивом и болдом.
Люди настолько зашорились в своей коллективной ненависти к риелторам, что готовы плюсовать, поднимать в топ и на серьезных щах обсуждать даже такой третьесортный пиздёж. А парадокс в том, что эта самая коллективная ненависть во многом подогревается вот такими вот невыдуманными историями, о которых их авторам невозможно молчать.
Собрался с семьёй в другую страну переезжать. Неспешно, через пару-тройку месяцев.
Неспешно? НЕСПЕШНО, БЛЯТЬ?! В другую страну, да еще и с семьей, переезд за два-три месяца - это ахуеть, как СПЕШНО. Это практически неподготовленное стихийное бегство. Я переезжал из страны в страну дважды (сначала из РФ в РБ, а через 10 лет обратно), переезжал с семьей, такие переезды планируются ни хуя не за два-три месяца, уже тут пиздеж в истории.
С детьми (раз коллега переезжал с семьей, то вряд ли с мамой/папой своими) переезжать на ПМЖ вообще очень сложно, нужно озаботиться школой/детским садом (в зависимости от возраста) заранее, у нас на переезды оба раза уходило около года на планирование. И это когда уже принято окончательное решение и ты начинаешь действовать. И это если ты переезжаешь в страну, где можешь спокойно коммуницировать на родном языке. Как я в РБ.
При неспешном переезде в другую страну за два-три месяца ты не квартиру начинаешь продавать, а уже покупаешь билеты заранее, чтобы не въебаться в жир ногами перед отъездом, когда "ахуеть, а нет билетов". А квартира у тебя уже продана к этому времени и ты живешь на съеме, а в той самой "другой" стране уже может быть даже куплено жилье (у меня было так).
Если бы история была правдой (или хотя бы хорошей выдумкой), она начиналась бы "коллеге срочно понадобилась переехать в другую страну, месяца за два-три". Вот!
Но автор не переезжал, видимо, сюжет своей истории продумал плохо, поэтому на такой, казалось бы, мелочи сразу на взлете и засыпался.
В итоге квартира показывается, но как-то очень вяло.
Так показывается, или нет? Если показывается, то почему? Ведь риэлтор по замыслу автора наебывал клиента. Откуда у него могла быть уверенность, что очередной вяло смотрящий не заинтересуется квартирой? Приводил подсадных? Это ахуеть каким бредом попахивает. Ну да ладно, тут аргументация сомнительная, люди и не такой хуетой занимаются. Далее.
Через несколько месяцев, уже обустроившись на новом месте, вдруг решил зайти на сайт того самого агентства.
Нахуя? Зачем? Какой мотив? У любого поступка должен быть мотив. Но тут мотива нет (если только ГГ не собрался возвращаться обратно через несколько месяцев и не решил купить жилье через это же агентство, но ведь он не собрался). А значит ЕДИНСТВЕННЫЙ МОТИВ, по которому ГГ зашел бы на этот сайт - чтобы у ТСа сложилась его история для Пикабушечки, где на хайповой беспроигрышной теме риелторства ему отсыпят плюсцов в рейтинг.
А там на первой же странице объявление о продаже его квартиры
Что, БЛЯТЬ?!))) Ты сайт агенства недвижимости видел?)) ТС, зайди на сайт тех же Этажей (я сейчас ради эксперимента зашел), там ДЕСЯТКИ ТЫСЯЧ (!!!) предложений. Как среди них на первой странице оказалась квартира, которую АН якобы выкупило несколько месяцев назад? Да и ахуеть какая выгодная сделка, да, морозить несколько миллионов несколько месяцев? Это неликвидный актив называется, ТС! Кроме того, я ни разу за свои 43 года не слышал, чтобы риелторское агентство ВЫКУПИЛО недвижку. Ну бляяяяя!)) Хватит)
В общем, весь пост от начала и до самого конца пиздеж и провокация, причем достаточно низкого пошиба. А наебывать аудиторию нехорошо, ТС. Так что классическое КГ АМ. Неприятно удивляет тот факт, что этот пиздеж съедается аудиторией на раз-два, аж за ушами хрустит. Картина маслом "обними и плачь", нахуй.
Показать полностью
Все риэлторы попадают в…
Осознав, что уже все равно не попадет в рай, риэлтор Василий добавил в конце каждого объявления приписку «Продажа от собственника, без посредников».