Серия «Риэлторские истории»

Начнем с этапа выбора жилого комплекса. Изначальная задача была выбрать квартиру минимальной стоимости (рассматривали студии без отделки) с ежемесячным платежом до 35 тысяч в месяц (то есть 5,5 млн), с хорошей транспортной доступностью, чтобы после сдачи дома можно было сдать в аренду хотя бы за 28-30 тысяч. Ограничение ежемесячного платежа связано в первую очередь с отсутствием ПВ, который планировали взять в качестве потребкредита (то есть еще 25-30 тыр в месяц). Совокупный ежемесячный получается соответственно около 60 тыр - и это, что называется, "под завязку". Но покупатели готовы ужаться и потерпеть, лишь бы получилось.

Ездили, смотрели. И никак не выходило красиво. Низкая цена - маленькая площадь. Дешевые - сдаются без отделки. Еще на ремонт деньги нужны будут. Если с отделкой - дорого. Не хватает первоначального взноса. И тут приходит мысль: а если отдать квартиру в управление на посуточную аренду! Начинаю обзванивать агентов с несколькими предложениями, уточняю у всех условия на которых возьмут квартиру в управление. Комиссия по управлению 25-30%. А какая загрузка? А какая доходность?
Пункт 1. Определить стратегию извлечения прибыли.
Три дня разговоров, десятки управляющих - почти все берут проценты, но есть и те, кто берут помесячно, а сдают посуточно. Разделяем полученную информацию по ЖК. Составляем таблицу: вложения изначальные, вложения последующие, прибыль в идеале, прибыль в минималке. Получаем два лидера в разных сторонах от МКАД.
Идем на второй заход к застройщикам. Теперь выбираем и там и там конкретные квартиры и считаем уже их.
Пункт 2. Считаем. Причем я считала не только деньги, но и время и усилия. Это только кажется, что невозможно посчитать усилия. Можно. Сколько будет стоить каждые выходные вместо прогулок с детьми ездить на объект и делать там ремонт? Дорога, еда? Сколько процентов будет оплачено банку до того как квартира дойдет до состояния "можно сдать"? Сколько стоят двери? Сколько стоит плитка? и т.д. и т.п. Посчитать можно все.

В результате расчетов и сравнений оптимальным вариантом оказалась - не самая дешевая студия без ремонта, а однокомнатная квартира в готовом доме за 7,6 млн.

Напомню. Изначальная задача: найти квартиру до 5,5 млн. Итоговый выбор - 7,6. Казалось бы - охренеть! ПВ вырос, Ипотека выросла. Все стало дороже.
НО. вот здесь и работает то самое не прямое сравнение. Казалось бы - выплачивать ипотеку за квартиру стоимостью 5,5 млн проще, чем за квартиру 7,6 млн, однако наш итог таков:
Семейная ипотека со страхованием жизни - 37 тыр в месяц.

ПВ 1 647 700 в потребкредит - скрина нет. Но на 5 лет - около - 39 000 руб. Можете посмотреть на сайте Банки.ру

Квартира с ремонтом. Минимальная комплектация корпусной мебелью - чуть больше 100 тыр и сдача помесячно человеку, который будет сдавать её посуточно - 40 000 руб. (Мелкие предметы и текстиль арендатор берет на себя).

Продавать квартиру они не планируют. Она останется ребенку.

Расходы на покупку квартиры: 39000*5*12+30000*5+9000=2499000 руб. в лучшем случае.
После того как потребкредит будет погашен - дальше квартира будет себя покупать сама.
Скорее всего в первый год они все-таки потреб постараются по максимуму закрыть, так как рассчитывали на бОльший ежемесячный платеж. В первую очередь при досрочном погашении потреба будут сокращать сумму платежа, чтобы довести его до суммы негативного варианта развития событий - если этот арендатор слетит и придется выходить в стандартный рынок.
В худшем случае, эта квартира обойдется в 3,5 млн руб. Прямо сейчас в покупку вложено около 200 тысяч рублей.

Такая же квартира на вторичном рынке стоит 6,8 млн. То есть, в прямом сравнении они купили квартиру почти на миллион дороже. Но тогда при тех же вводных, ежемесячный платеж только по ипотеке перевалил бы за 100 тыр в месяц.

Так что думаете? Такая система похожа на инвестиционную покупку? А теперь представьте, если в ПВ влился бы маткап? потребкредит был бы еще меньше и платеж еще бы сократился.

Да, я понимаю, что инвестиции - это когда приносит деньги. И кто-то вкладывает деньги и наращивает капитал, чтобы накопить на квартиру. И они молодцы! А кто-то копит на квартиру в квартире! И они тоже молодцы! Просто каждый выбирает тот инструмент, который ему более удобен.

P.S. И про "последний вагон", которого "уже нет": я не даю советы. Я делюсь тем что было. Некоторые решения приходят в процессе. В сообществе много инвестиционных историй, но я больше про недвижимость для жизни, потому что инвестиции - это риски. Риски неполучения той прибыли на которую рассчитываешь.
Не со всеми клиентами выстраивается такой уровень доверия, когда я могу считать чужие деньги. Кто-то даже слушать не стал бы обоснования повышения бюджета. Но с этой парой не первую сделку делаем и совершенно спокойно можем обсуждать и возможные выгоды и возможные проблемы, риски и сложности. Обсуждать, оценивать и делать.

С бывшим мужем в разводе, ребенок с ней. БМ после развода первое время помогал, потом нашел новую женщину, расписался и содержание ребенка сократил существенно. Подала на алименты. Он договорился и перевелся в своей конторе на полставки от минималки. То есть алименты - копейки. И тех не видит несколько месяцев. Не то чтобы сама ребенка не прокормит, но обидненько. А тут недавно запросил у нее свидетельство о рождении ребенка и предложил зарегистрировать ребенка у него - типа район лучше и в школу можно будет в хорошую записаться.
Говорю, что без её согласия ребенка все-равно не пропишут у отца. На что она только махнула - от него что-угодно ожидать можно. А так - и квартира на будущее если что у ребенка будет, и "гаду этому придется постараться, чтобы ипотеку халявную получить". ))

Так что, ловите новый способ мести бывшим)
И в обратную сторону, конечно, это тоже работает: если папа первым возьмет семейку, мама будет в пролете. Важным моментом является место регистрации ребенка: он должен быть зарегистрирован по месту жительства с тем родителем, который берет семейную ипотеку.

Сразу несколько ответов скептикам:
Понятия не имею - планировал ли действительно её БМ покупать квартиру в семейку.
Квартира ей будет обходиться в первые пять лет - менее 30 тысяч в месяц. Где жить у нее есть, поэтому квартира по семейной ипотеке в этом случае - чисто эмоциональная история.
Квартира в Московской области. Однушка. 7,9 млн.

В итоге нашли двушку 42м2 без балкона, не в самом популярном районе, но с изолированными комнатами и рядом с метро.
Продали комнату, внесли ПВ с оставшихся денег, взяли ипотеку и купили эту двушку.

Через пару лет они позвонили: беременны вторым. Требуется переезд в трешку.
Снова из под ипотеки продали двушку, добрали ипотеку, переехали в трешку.

После рождения второго, получили маткап.
Внесли маткап как пв в покупку студии в ближнем Подмосковье, остальное - в семейную ипотеку.
Сейчас студия достроена, платеж по аренде перекрывает платеж по ипотеке. Ипотеку на трешку не закрыли.

Иногда было сложно - пахали как не в себя. Карабкались по карьерной лестнице, увеличивали доходы. Сейчас - довольны и счастливы. Обоим сейчас чуть больше тридцати. Квартира есть, запасная - есть. Сейчас рассматривают покупку дачи через аренду с правом выкупа.
Иногда припоминают мне тот разговор)

Так что да - начинать с малого это вполне себе план.

Или вторая семья:

Со старшим поколением мы работаем уже лет 6. Младшее поколение позвонило несколько месяцев назад. Родиди ребенка. Получили маткап. Хотят купить домик в деревне. Нашли домик от застройщика. Маленький - 112 м2. На малюсеньком участке 5 соток. До МКАД - 80 км по дорогам. Зато в крупном поселке с садиком, школой и магазинами. Парень в Москве работает. Супруга его, понятное дело, в декрете. Итоговая цель - домик в ближайшем подмосковье с просторным участком. Но пока - на что хватает денег.
Говорю: ты осознаешь, что тебе на работу - полтора часа добираться? Осознает. И не возражает. Да, придется вставать раньше, приезжать позже. Придется утянутся в развлечениях. Но уже прикинул как повысить квалификацию и получить прибавку к зп. Поговорил с работодателем - что ему нужно подтянуть. Жена его уже рассаду в новом доме посеяла) Говорит, ради экономии пока в декрете - даже на этом участке будет огородик держать) Кстати, у парня зп около 120 тыр сейчас плюс какие-то декретные у супруги.
Так что да - стартуют тоже с малого. Пусть это малое и не в площади выражается, а в удаленности.

Просто люди хотят свое жилье. И понимают, что не все всегда получается сразу. Иногда к цели приходится идти поэтапно. И обязательно - целеустремленно.

А локация - классная) И описание более чем достойное: фундамент - утепленная плита, стены - пеноблок 300 + утеплитель минплита + штукатурка.
Но это ж каким местом нужно было думать и чем делать, чтобы вбабахать 185 квадратов на плите, которая за два года просела 🤦‍♀️
С другой стороны: естественные парящие стены🤣

p.s. Извините, не знаю как отключить звук в видео.

По предпросмотрам моталась я, тег "моё"🤪